疫情還未結束,日本又迎來新一輪的爆買

爆買日本,抄底日本,日本人在哀嘆一個衰敗且弱勢的日本,不過在外國人投資者的眼裡,日本又是一個魅力且美麗的日本。

已持續3年的新冠疫情還未完全結束,新一輪的爆買日本地產則已經開始。

根據東京商工調查公司的資料顯示:2020年日本旅館住宿業的破產數比上年增加57%,為近年來的最高,投資者對酒店旅館等的投資額也減少了62%。這給包括中國資本在內的世界資本抄底日本觀光地產業,提供了一個再投資的良機。

當然,被投資者盯上的這些市區町村以及山林荒野,有光的漫射和流轉,有赤色的夕陽映照周邊,近處是雨水霧靄的瀰漫,遠處是寺院的悠悠鐘聲,而雪的世界白茫茫則與朝陽的緋紅連帶在一起,血紅與雪白刺激著你的神經官能,使你想到和想做的就是投資再投資。

這樣看這些優質的投資者,他們並不粗放也不傲慢,他們從自己質感發端的美學出發,用其纖細和靜寂,撩撥自己內心深處的絲絲縷縷,然後堅定自己的意志,投下重金。

所以投資日本,其實也是投資者對美的世界的一場試煉,是投資者對日本美表現出多大程度上的理解與敬重。

京都街道(圖|庫索)

京都街道(圖|庫索)

今年5月28日出版的《週刊現代》雜誌發文,醒目的標題就是《越發低價的日本土地——中國富裕層紛紛開始買下京都地產》。文章說根據京都市發佈的《許可設施及設施外玄關帳場一覽》資訊來看,帶有「華」「紅葉」「柳」「禪」等漢字的高級旅館設施場所,其物件所有者大多都是「代表取締役劉○/代表社員蔡○」等中國人姓名。

京都人至今還記得在2020年第一波新冠疫情大混亂中,中國富豪是如何乘機在京都東山區一等地得手地產的新聞記事。文章說,中國富裕層下一個目標是買下盛產宇治茶的宇治地區。宇治茶和八女茶在中國富裕層的需求不斷走高是其原因之一。

為此有京都人說,這樣爆買下去,中國人拿下整個京都都不是笑話。表明面對這一波的強勢爆買,日本人開始擔心京都傳統的神社佛閣以及花街等,這些歷史或文化遺產的去向最終會如何。

唐文化色彩濃厚的京都,也確實為中國人所喜愛。如在疫情前的2018年,NHK就曾報道說中國「蠻子投資集團」的投資家,買下京都町家的一條街,取名「蠻子花間小路」而再開發。現在看這種投資行為與其說是賺錢的一個衝動,還不如說是投資人內心深處「京都情結」使然的一個結果。

京都,鴨川風景吸引著中國的投資者(圖|庫索)

隨著日元不斷貶值,抄底日本地產,資金瞄準將來的出售收益,其出力專注的還有香港。

根據日經中文網8月15日的報道,「香港基金基匯資本2022年春季在東京和大阪等地購買了32個租賃住宅。此外基匯資本還關注日本的辦公樓和資料中心等,計劃今後兩年在日本投資5000億日元以上。」

而從新加坡的投資動向來看,今年2月政府投資公司GIC以1500億日元收購了西武控股的31個酒店和娛樂設施,其中包括‘東京王子公園大廈’ 以及‘苗場王子大飯店’等。3月大型上市基金Ascott Residence Trust宣佈將以100億日元取得大阪和福岡的租賃住宅和學生公寓。」日經報道說,不動產服務企業世邦魏理仕的統計顯示,2021年亞太地區對日本不動產的投資額為25億美元,比2020年增加6.1%。在現階段的2022年僅新加坡投資公司等3個項目就已經達到2021年投資總額的一半。

如果日元貶值進一步推動對日投資,有可能逼近2019年42億美元的水平。

看好這波買入日本地產的還有歐美投資者。日經網站在10月8日發表「梶原誠」的署名文章指出,10年前的爆買日本潮重現,美國大型投資公司黑石集團在日本擁有超過1萬億日元的不動產。

2021年成為話題的是,斥資600億日元從近鐵集團控股收購京都八條都酒店等8處設施。黑石集團還將在日本投資租賃公寓、辦公樓和資料中心。在德意志資產管理公司負責不動產投資的小夫孝一郎表示,這次再現外資買入日本地產的事態,或將推高2021年僅為120億美元的對日不動產投資額。

北海道滑雪勝地「ニセコ」

北海道滑雪勝地「ニセコ」

觀光客減少,投資不減少的北海道,也是魅力無窮。著名的滑雪度假村北海道ニセコ(niseko)位於北海道西部,是一個東西走向的火山群總稱,標高1308米的山頂上,有4個滑雪場地。

「ニセコ」原本沒有相配的漢字名,直到2000年前後,漢字圈的遊客開始增多,考慮到便利性,當地從業者就把「ニセコ」用漢字表示為「二世古」或「二世谷」。2004年又更改為「新雪谷」而被廣泛認可和接受。

9月6日出版的《週刊文春》雜誌,發表題為《外國遊客激減的北海道新雪谷,高級旅館相繼開張,買斷土地的人是誰?》文章說,上世紀80年代最先開發新雪谷為滑雪度假村的是日本東急公司。在泡沫經濟破滅的90年代,新雪谷最先被澳大利亞人所注目,之後加拿大人、瑞士人、英國人跟進。他們被這裡的自然環境所折服,認為若投資將有獲益機會。到2010年代以後,以中國資本為首的亞洲資本(如新加坡、韓國、泰國等)開始大舉投資這片土地。

2016年開始建造酒店式公寓「綾新雪谷」,全數79戶,當時一坪(相當三個平米)的販賣價格開出600萬日元,若一間為90平米的住房,就是1億8000萬日元,這相當於東京都港區新建公寓的價格,從而一下成為日本媒體的熱門話題。進入到2020年代,這座酒店式公寓二手行情已經漲到了一坪1000萬日元的高價。擁有370平米的最上層住房,掛牌價超過了10億日元。

即便如此,還有為數不少的外國人投資者出手購買。而這裡最後一塊被看好的「花園」開發地,其擁有者是一位香港投資者,他曾經是東京車站八重洲一座超高辦公大樓的所有者。這位投資者在2006年賣出大樓,獲得的2000億日元資金都投到了「花園」開發地。如果北海道新幹線在2030年順利通車,他所擁有的花園開發地是離新幹線最近的。

「ニセコ」滑雪場

「ニセコ」滑雪場

面對外資對北海道的抄底買入,北海道地方政府有個統計,表明截止2021年1月,對北海道土地或建物等擁有所有權的海外資本,總數達到了4406家,涉及58個國家和地區。這個資料與2020年3922家相比,增加了12%。

其中還是滑雪勝地新雪谷地區最多,3個町加起來共有2283家外資投資,比札幌市(1003家)多出2倍多。從國家和地區看,香港938家為最多,其次是中國703家,澳大利亞519家,新加坡321家,美國152家,就連馬來西亞也有52家在這裡投資。

對於不減的北海道投資熱,以及大多數投資者為什麼都對新雪谷感興趣的問題,專門研究海外資本投資動向的北海道銀行新雪谷出張所的葛西英剛所長髮表看法。

他認為原因很多,如北海道將再度申請2030年冬奧會的主辦權,如北海道新幹線不久將通車,如新冠疫情導致世界各國金融緩和(貸款利息低下),使得投資加速化等,但根本原因恐怕還是在於與世界滑雪度假村相比,新雪谷的價格還是太便宜了。

據法國一家不動產公司的調查,新雪谷滑雪度假村買賣價格的行情,基本定格在1平米99萬日元的水準上,而法國庫爾舍韋勒滑雪度假村1平米是316萬日元,美國阿斯本滑雪度假村1平米是276萬日元,瑞士聖莫里茨滑雪度假村1平米是226萬日元。這樣看新雪谷只是這些度假村三分之一的價格。

這也與外國投資者抄底日本其他都市的房產,看中的也是其價格低下而相一致。儘管這幾年東京的房價上漲已經夠厲害了,但與世界大都市相比,還是有大幅的升值空間。

一般財團法人日本不動產研究所在今年5月發表第18回「國際不動產價格指數」(截止2022年4月),表明若以東京港區元麻布地區為100指標的話,香港則是218.2為最高,倫敦是181.3,上海是144.3,紐約是111.7,新加坡是108.4。房產的單價差是顯而易見的。

北海道的森林

北海道的森林

這裡值得矚目的是,這一輪的爆買日本不僅僅侷限於物流倉庫,酒店旅館,公寓大樓,還有無止盡的日本森林的收買。

據日本農林水產省的統計,從2006年到2021年,海外資本收買日本森林達到了8465公頃,其中北海道就達3153公頃。在疫情氾濫的2021年這一年,外資買入森林19處,涉及6個道府縣,面積達到了231公頃。

出手收買的國家和地區有中國·香港·澳門、新加坡、澳大利亞、美國、西班牙等國家和地區。如美國法人公司以太陽能發電用地為理由,收買了兵庫県三田市丹波篠山市的133公頃森林。

除森林之外,外國投資者還相繼買斷長崎縣對馬自衛隊基地周邊的土地,買斷北海道新千歲空港周邊的土地,買斷水源地以及面積廣大的山林地區。

面對新一輪的爆買日本地產,日本人即憋屈又焦慮。他們在網上紛紛發表自己的看法:

一位青山學院大學教授說:泡沫時代,買下美國的是日本。現在的日本則被中國買下。

一位5G開發的技術員、工學博士說:外國人購置日本房產,固定資產稅滯納問題突出,而日本行政又太趨弱,扣押資產等根本不作為。這就在日本人與外國人之間造成不公平。

一位大學客座教授、律師說:不僅京都被買下。首都圈新建公寓以及韓國人住宅用房產,現在也是高價得出奇,這是以中國為首的外國人投資者的投資行為造成的。日方的賣家以及日本的不動產雖也有一本難唸的經,但根本問題還是資本力的不足,導致日本人無法出手接盤。

一位不動產公司的社長說:這股爆買潮能實際感受到。我所經營的不動產店鋪在祇園花見小路上,這一帶的土地買賣現在被禁止了,但來自中國方面的交涉還是非常的快。

一位在東京的公司職員說:以這種速度,很快就要像京都、北海道、和歌山白濱及大阪南區一樣,大約一半的日本城市都將是中國的了。

甚至還有部分日本人在媒體上大聲疾呼:日本人醒醒吧。

人口只有14000人的北海道俱知安町,其水道課課長也不無擔憂地說,泡沫經濟崩潰後,低迷的村町確實隨著世界的投資得以再生,村町的固定資產稅收入,2016年是10.7億日元,2020年是16.2億日元,5年增收了5億多日元。

不過隨著投資與開發的持續,將來的不安因素也無法掩飾。上水道的設施整改問題,如果按照現在的開發節奏,8年後的給水量將有3000噸的缺口。而挖掘新井,設置水道等的事業費,總額將在65億日元,是村町所有稅收的兩年份額,這如何負擔是好?

大家都知道小松左京,上世紀70年代寫了一部小說叫《日本沉沒》。其實,在寫這部小說之前的1964年,小松還寫過另一篇短篇小說《日本賣出》,說的是從宇宙來的一位男人,將日本列島整個買下。很晚之後日本人才醒悟過來,自己腳踏的這片土地已經不是祖國了。

小說發表半個多世紀過去了,如今日本人又在驚呼小松的這個預言也不幸被言中。

今天的日本人在追問:最初砍下新雪谷森林的是誰?是外國人投資者乾的嗎?不過也有日本人回應道:這不是日本人還是外國人的問題,而是人間慾望的問題。

東京住宅區(圖|庫索)

東京住宅區(圖|庫索)

爆買日本,抄底日本,日本人在哀嘆一個衰敗且弱勢的日本,不過在外國人投資者的眼裡,日本又是一個魅力且美麗的日本。日本值得爆買、值得抄底、值得將其珍藏在人類意識的記憶層中。

從這一意義上說,日本人大可不必警惕或沮喪於某某地方或將成為中國一個省之類的思慮,因為不能收進版圖的「省」,最多也只有經濟意義而絕無政治意義。就像當年日本人買下美國土地和山林一樣,多少年後又被美國人買回去了。

照歷史學家尤瓦爾·赫拉利在《人類簡史》中給出的一個結論,300年後統治地球的已非人類——要注意,這裡說的是300年而不是3000年。若從這一視角看,19世紀的主權意識和想象中的殖民意識,還有其意義嗎?