「抱團停貸」,何以為家

今年以來,中國各地出現爛尾樓,維權事件不斷上演,人們拉橫幅、上訴、談判,均告無果後,被迫選擇了停止償還貸款。

各種政策、法規和合約,讓承受力最弱的群體承擔最大的風險,令人唏噓。如今在網上,停貸的維權手段彷彿已成為燎原之勢,這是業主最無奈的反擊。對此,網友們紛紛支持,然而在法律層面上,停貸對業主而言其實是有害無利。

事情究竟該如何解決,還有待觀望。

「我現在真切地感受到,什麼叫‘沒有辦法’。」

電話那頭,石巖一度哽咽。作為鄭州名門翠園的「準」業主,該樓盤已經爛尾3年多。而今,一提起這個房子,他的心態近乎絕望。「為什麼房子爛尾了,開發商沒事,銀行沒事,監管層沒事,責任全都扣在了業主身上?」

2017年12月,為了方便孩子上學,石巖賣掉了原來自住的二手房,選中了鄭州市金水區的一處熱銷「紅盤」——名門翠園。沒曾想,自己心心念唸的新家,至今還是一片工地。「名門翠園這個項目,基本上成為鄭州爛尾樓的代名詞了。」

反覆權衡之後,石巖加入了「強制停貸」的業主行列。

《中國企業家》綜合多方統計發現,近期多地爛尾樓業主都發布了類似聲明,要求強制停止償還貸款(俗稱「斷供」),直至相關項目完全復工。所涉城市包括河南的鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口,湖南的長沙、湖北的武漢、江西的景德鎮以及山西和江蘇等多個省份的城市。

多位房企人士表示,在房地產行業整體低迷的大環境中,出現業主停貸或斷供的現象並不意外。特別是目前,不少樓盤曝出預售監管資金被騰挪,說好的期房成了收房遙遙無期的爛尾樓,「即便業主繼續還貸款,也拿不到房子,只能擴大自己的損失」。

法律界人士提醒,房貸是業主個人與銀行之間的借貸關係。目前,即便開發商因停工等各種原因,違反購房合同約定,業主也只能向開發商主張權利。關鍵在於,業主與銀行之間的借貸關係依然存在,貿然停貸或將向銀行承擔違約責任,因此建議業主謹慎理智。

為了倒逼樓盤復工,業主單方要求「強制停貸」,將矛頭指向了銀行。多位律師對《中國企業家》強調,這種近乎「自殺式維權」的方式,「傷敵一千,自損八百」,雖然慘烈,實屬無益。

倒逼復工,業主「抱團停貸」

「確實熬不住了。」言談中,石巖難掩沮喪,「停貸實屬無奈之舉,我們想不到更好的辦法。為了這套房,我已經搭進去了60多萬元。之前從沒想過房子會爛尾,現在我只感覺這日子到不了頭。我是幹補習班的,去年開始,工作也沒了,只能給別人臨時代代課。」

石巖向《中國企業家》表示,包括他在內的不少業主,每月揹負七八千元甚至上萬元房貸的同時,還在外租房,生活壓力巨大。據他了解,部分業主希望政府協調貸款銀行暫緩還房貸,也有部分業主決定放棄房子,「之前的首付和月供都不要了,只希望停貸。」

較早開啟業主聯名「停貸」的,是江西省景德鎮的恆大瓏庭項目業主。

據網上流傳的「強制停貸告知書」顯示,該項目業主決定於2022年11月強制停貸。業主稱,該項目去年5月就停工了,後來在地方的主導下陸續復工,但是今年6月開始再次全面停工。業主們多次維權無果,發起了聯名強制停貸告知書。

這份強制停貸告知書在網上流傳後不久,湖南長沙的新力鉑園、湖北武漢的綠地光谷星河繪、河南鄭州的名門翠園和奧園悅城、江西南昌的新力城等多地爛尾樓盤的業主也開啟了聯名停貸宣言。其中,恆大是「重災區」:17個強制停貸的樓盤裡,有9個來自恆大。

7月7日,湖北省武漢市恆大時代新城全體業主發佈《強制停貸告知書》,相關檔案截圖在網上流傳並引發熱議。告知書稱:時代新城項目逾期交房數月,業主多次現場維權,至今未有實質性進展。如果項目未在2022年8月1日前全面復工,業主將停止還貸。

讓業主感到絕望的,是其所購樓盤背後,開發商的主動或被動式「躺平」。據悉,武漢市漢南恆大時代新城自2019年10月15日開盤以來,累計簽約銷售協議近5000份,實現預售資金40多億元,但逾期交房至今,且項目早已停工。

在一位房企人士看來,從去年年中開始,樓盤出現大範圍爛尾的情況受到廣泛關注。那時,正值「三道紅線」政策執行近一年,加上外部調控趨嚴,融資收緊,而大多數房企自有資金也就夠撐一年。「在後續沒有得到融資輸血,銷售又急劇下降的情況下,房企開始大範圍暴雷。」

讓他意外的是,以往出現暴雷爛尾的開發商主要集中在民企身上,比如恆大、名門和新力,「綠地是少有的國企(背景)了。」

為了倒逼樓盤復工,情急之下,多地業主開始「抱團停貸」。據第三方不完全統計,最近兩個月,業主方對外發布「強制停貸告知書」的樓盤達到14家、涉及4.6萬名業主、總房款達347億元。

質疑監管,「矛頭」指向銀行

房企的「表演式」復工,消磨掉了業主跟房企間最後一絲信任。

2017年底買房時,石巖在現場注意到,房子主體框架早已完工、封頂。2018年,他發現現場施工的工人已經不多了,但也沒多想。直到2019年,他發現情況有些不對勁兒,就去售樓處詢問,被告知2020年3月交房。

「那時我也以為沒問題,直到2020年3月,我又收到通知延期交房,這下我們意識到,壞了。」後來,石巖聽說了名門資金鍊緊張的訊息,中間他多次來施工現場查看,還發現了「表演式」復工的情形,「每次來,都是十幾個工人在那兒幹」。

「業主的訴求是清晰的,就是要求項目擇期復工,收樓之前拒絕還貸。」在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,目前業主情緒普遍比較急迫,但現實情況更為殘忍。「很多涉事樓盤的停工面積較大,部分復工樓盤也近似於‘表演式’復工,並非是有效施工。」

房企資金鍊斷裂的直接後果,就是項目停工。在此背景下,房企「躺平」甚至「擺爛」,業主求助無門,只能去找銀行和地方監管層。不過,隨著各地逾期交房問題愈演愈烈,業主與開發商、銀行、相關監管機構之間的關係正面臨撕裂。

現在,業主把「矛頭」指向了銀行。「銀行作為貸款方,為何在房子主體結構未封頂前發放按揭貸款?為什麼將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶?銀行也是監管方之一,為什麼沒有履行資金監管義務?」在一封強制停貸告知書中,業主方對銀行的主體責任發出「三連問」。

據石巖透露,其鄰居在購房時,因不熟悉付款流程,聽從售樓處某工作人員指引,將全部房款打入一個沒有來頭的賬戶。事後才發現,錢款已不知所處。

多地業主均在告知書中稱,多家銀行在自己所購樓盤的預售過程中違規放貸。如,恆大瓏庭業主們曾指責,在該樓盤還未獲得網籤和備案情況下,發放房貸的銀行就向自己發放了貸款,「屬於典型的違規發放貸款」。此外,恆大時代新城、綠地光谷星河繪也有類似操作。

早在2003年,央行出臺「121號檔案」明確表示:(住宅類)建築不封頂,銀行是不允許發放貸款的。在北京金訴律師事務所主任王玉臣看來,不少銀行無視這個規定,提前放貸;還有不少銀行在放貸時,沒有把資金放到監管賬戶裡,進一步推動了爛尾樓的「誕生」。他因此建議,在銀行的按揭合同中,增加一個關於銀行違規放貸的違約責任。

從流程上來講,開發商想要提取預售監管賬戶資金,其實並非易事。以福建福州為例,開發商需要授權委託書、申請報告、工程進度節點相關證明材料、監管賬戶銀行流水等材料,申請預售監管賬戶資金提取報備證明,申請通過後,銀行才能發放貸款。

中原地產首席分析師張大偉認為,按照現有的政策設計,如果銀行嚴格執行、地方監管到位,是不可能出現爛尾樓的。「導致地產市場亂象的原因裡,銀行難辭其咎。從按揭貸款的收入證明作假,到經營貸流入房地產,到未封頂就放貸款、挪用預售資金,這些背後都是銀行與開發商直接的勾兌。」他警告說,如果再不抑制這股潮流,地產市場可能有更大規模的混亂。

嚴躍進也注意到,部分爛尾項目的預售資金流向確實不清晰,且資金監管不到位,導致購房款不能進入施工和工程階段。

多位法律界人士對《中國企業家》強調,如果銀行違規向開發商放貸、預售款監管不當等,銀行應承擔相應的法律責任。「業主可舉證,向法院起訴,再由法院判定是否終止貸款合同,或者業主可暫停履行合同義務。」

需要警惕的是,現在很多樓之所以「爛尾」,就是因為監管賬戶資金在樓棟封頂之前就已經「沒了」。那麼,錢都去哪兒了?

開發商應該最清楚資金的流向。不過截至發稿,所涉樓盤背後的開發商,尚無一家對此事予以公開回應。

一位不願具名的律師曾多年經手房地產相關的民事訴訟案件。在他看來,現在披露的公開資訊太少,難以做出準確判斷。「(業主要求停貸)表面上看,是開發商資金鍊斷裂致使樓盤爛尾引起的,但也有很多深層次原因,包括房地產調控政策、宏觀經濟形勢、預售資金監管等。」

進退維谷,律師提醒風險

「現在大家還沒簽字,我們也在看有多少鄰居願意簽字。」據石巖講述,鄭州名門翠園項目所屬的七個地塊,涉及9000多戶業主。7月10日晚,業主要求強制停貸告知書出爐。目前,鄭州、武漢等地的業主訴求,多是希望以停貸為由,向銀行施壓,倒逼爛尾樓重啟。

多位受訪律師普遍認為,僅從法律層面來看,業主單方面停貸的做法,風險很大。儘管不少業主在告知書中強調,「相關損失由相關部門和機構自行承擔」,但從實際操作和法律程序上而言,業主的停貸訴求,恐怕難以得到法院的支持。即使他們是抱團斷供。

在司法實踐中,法院的裁判目前也尚存爭議。有觀點認為,樓盤爛尾,開發商違約,業主依約解除合同,則應由開發商將收取的購房貸款本金和利息返還給銀行,業主不再承擔還款義務。

據某不願具名的律師提供的資料顯示,最高人民法院審判委員會討論決定的(2019)最高法民再245號判決明確:爛尾樓風險不應當全由購房者承擔,因為開發商爛尾導致房屋無法交付,致使預售合同、借款合同、抵押合同解除的,應由開發商將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人(貸款銀行)和買受人(購房者),而買受人不負有返還義務。

「但是,這個觀點並不是通行觀點,這個案例也沒有上升為最高院的指導性案例,不具有普遍意義。」另一位律師解釋稱。在他看來,開發商、業主、銀行之間形成了多個法律關係。從業主與銀行之間的金融借款合同關係出發,業主貿然停貸,違反了雙方貸款合同的約定。

「常理而言,業主與銀行的貸款合同,是有效合同。業主與銀行之間是借貸關係,開發商是擔保人,房屋是抵押物。因此,開發商停工的過錯,不應由銀行來承擔責任。」一位律師稱。

多位受訪律師對《中國企業家》強調,如果未經法院判決停貸,或者沒有達成停貸協議貿然停貸,業主往往就成了違約方。銀行有權將業主的失信行為申請納入徵信系統,甚至向法院起訴,要求強制履約。業主最終可能仍不會免除還款義務,甚至還會承擔銀行的維權費用。

「從情理角度,我很同情這些業主,他們花了大半輩子甚至幾代人的積蓄,買了一堆破銅爛鐵、廢磚水泥,還要揹負一大堆債務。這種維權方式,也是迫不得已。」一位多年從事建工和房企破產、項目爛尾案件的律師對《中國企業家》表示。

前述人士稱,從目前來看,中國處理爛尾樓的做法,不外乎有兩種:

其一,破產重整。這類做法就是將房地產企業納入破產重整程序,由法院主導,集中清理房地產企業的債務,然後尋求重整投資人接手爛尾樓盤,爭取復工、交房。「目前,我關注到的,四川省內已經有幾例成功的,如成都市溫江區的麗陽星座項目。」

其二,由政府牽頭成立風險項目處置小組,加強預售資金監管,爛尾項目的所有資金優先滿足交房。「目前,各地政府大都採用此類模式,如成都市天府新區的恆大天府半島項目。」

「法律只能夠在一定範圍之內解決問題,爛尾樓復工問題的整體解決,需要多方面共同努力,尤其政府需要出面,否則開發商無力自救之下,也容易選擇擺爛。」一位律師對《中國企業家》稱。

據其觀察,目前要求停貸的,大多是三四線城市的樓盤業主,一線城市相對較少。「一是一線城市銀行放貸相對規範,二是這些業主更加重視徵信,三是這些房子還有價值,開發商容易重組,爛尾相對困難。當然,這跟一線城市的開發商實力相對強一些也有關係。」

那麼,業主遇到項目爛尾該如何正確維權?張大偉建議,首先應該第一時間找到樓盤開發商解除《購房合同》,如果不能解除可向法院提起訴訟。緊接著收集好證據,通過法院解除與銀行的《貸款合同》。在兩個合同都解除的情況下,其買房貸款就不再需要購房者償還,「但最終結果依然要以法院判決為準」。

「很多人怕影響徵信,或是為了小孩上學,一直在強撐著還貸。」石巖說。

不過,在一些要求強制停貸的告知書中,也有業主表示「已經不在乎徵信了」。他們用近乎悲壯的語氣,寫出了自身境遇與打算。「大批業主失業在家,生活無比艱難,己無法承受每個月的按揭月供,如果都活不下去,我們只能走向斷供道路。飯都吃不上,還在乎徵信?」

也有鬆動的跡象開始出現。今年來,多家銀行推出延遲還貸的業務。經過跟貸款的華夏銀行反覆溝通,石巖的還貸期限被延至今年底。為了方便小孩上學,上個月他租了房,把家搬到「爛尾樓」附近,「我現在就在工地旁邊住,每天都能看到這個工地。抬頭一看,都是爛尾樓。我無法形容我的感覺。」

石巖告訴《中國企業家》,今年7月初,他收到一則「好」訊息:名門翠園被抵押物將於近日進行解押,名門翠園目前的實控方中融信託會將解押資金如數上繳政府監管賬戶,用於項目復工復建。施工方中建七局、中天建設也表示會積極配合政府復工。

前兩天,石巖特意又去問了下樓盤的進展,但還沒有得到進一步的訊息。「我們想了很多辦法,所有人都告訴我兩個字——等待。我現在也只能等待。」他說,「但我鐵了心,一定要停貸。」

(應受訪者要求,文中石巖為化名)

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