五年前的這個時候，華夏幸福把年會開到了海南三亞。
美景、美食成了很多人記憶裡的亮色，那時候公司所有人的心情都無比暢快，銷售額過千億、賬上還趴著大把大把的現金，正是對酒當歌的好時光。
公司狀態好，錢又多，老闆王文學開始做一些其他的嘗試，他投資過很多項目——LED、新能源、孵化器、養老，甚至還斥重金給足球隊換血、加薪，儼然是一副欣欣向榮的景象。
不過現在看起來，那時是公司的頂峰，之後五年，這家在環京地區舉足輕重的公司就開始走下坡路了。
先是低調地退出雄安，緊接著又被限購折騰得夠嗆，為了擴張、轉型，總負債短短几年內就逼近3000億大關，等到了2021年，隱隱有了還不上債的苗頭。
2月1日晚上，華夏幸福發了份債務違約公告——公司及旗下子公司有一筆債務逾期，連本金帶利息一共是52.55億。
這筆錢要是放在五年前根本不是個事兒，但是現在，公司賬上能動的貨幣資金只有8個億，哪夠還債的呢？
實在是沒辦法了，只能把債權人都叫到一塊開起了債委會。
在會上，王文學總結了下導致危機發生的幾個原因：
● 一是錯判了環京地區的形勢；
● 二是新拓展的業務尚在培育；
● 三是擴張激進、管理不夠精細。
算是痛定思痛了。對手裡捏著欠條的債主們來說，這樣的分析卻沒啥實際意義，可到了如今這個地步，王老闆除了一句「不逃廢債」的保證之外，能做的事情已經不多了。
把華夏幸福逼上絕路的環京，正是王老闆起家的地方。
早年間的時候，王文學的「川崎火鍋店」在廊坊很火。除了搞搞餐飲之外，他們偶爾還會接點裝修的散活，雖說經常被拖欠工程款，但也算是鍛鍊了隊伍、積累了力量。
差不多1998年的時候，機會來了。
當時廊坊市委黨校手裡有一塊地要蓋宿舍，但卻苦於資金問題沒能動工。正巧王文學手底下有錢有人，乾脆就把這活攬了過來，就一個附加條件——在宿舍樓之外，另蓋5棟樓自己賣。
就這麼著，他就入了房地產的門，說起來，這算是他賺到的第一桶金了。
不過那段時間的住宅市場油水不多，光靠蓋房、賣房生意做不太起來。好在廊坊離北京不遠，好學的王老闆沒事就上京學習，還得到過王志綱的點撥。
王志綱可是地產界的傳奇人物，據說在碧桂園和萬達帝國的崛起背後，都有他的身影，也是在他的建議下，王文學從2002年開始專心地搞起了產業園區、做起了園區運營商。
這路子跟其他房地產商是很不一樣的。
地方政府很熟悉地產商們的那點小心思。甭管拿地時說的有多好聽，歸根結底還不是來賺差價的？但是華夏幸福很不一樣，他們把引入產業和稅收掛在嘴邊，跟地方的思路就很一致了。
關鍵是這方案看著就靠譜：
● 1、拿地；
● 2、建設園區、招攬客戶，放以往招商引資可都是地方上的活，現在有人代勞、還不用自己出錢，何樂而不為呢？
● 3、等到協議簽下來，這開工的園區可就成了香餑餑，不光能收租、還可以收取數量不小的產業發展服務費——別人買地都是一錘子買賣，華夏幸福這個方案卻是給了地方一個能長久下蛋的母雞。
憑藉著這個模式，華夏幸福在環京稱得上是無往不利。
2011年，華夏幸福A股上市，銷售額超過150億元，正式成為中國最大的產業地產開發商；等到2016年，華夏幸福憑藉著超千億的銷售額，乾脆利落地躋身當年的房企TOP10。
靠著這業績，王文學在很多年份都是名副其實的河北首富。
在那一批起來的地產巨頭裡，大家都會把自己的一畝三分地經營得鐵桶一般。
像環京一帶，就屬於外地過江龍針插不進的那種地方，很難坐到談判桌上，萬科一度也是非常看好，興沖沖去買地，結果還沒到競拍環節，派去的員工就被當地人圍毆了。
到了2017年，雄安規劃出臺了。
一開始的時候，在環京囤了不少地的華夏幸福還挺開心的——
早在2014年，他們就跟保定商量好了白洋淀科技城將近300平方公里的規劃；
2015年，他們又跟雄縣簽了協議，定下了181平方公里土地的規劃，這是踩中了時代的大風口。
可沒過幾個月，他們就發了份言辭懇切的公告：
之後，號稱環京第二大「地主」的華夏幸福，大踏步地退出了這一帶土地的開發和規劃。
服從大局的覺悟是需要的，繼續把已有項目運營好，公司的基本面也沒問題。
但是，華夏幸福比較「慘」，2017年開始，環京樓市調控嚴苛。
本來呢，一大堆炒房客好不容易如潮水般從北京傾瀉到周邊市縣，洶湧而至的熱錢把環京的房價炒得老高，可好景不長，緊箍咒就來了。
從2017年3月，環京區域重鎮涿州宣佈限購，此後廊坊、永清、燕郊等幾乎所有環京區域都加入限購大軍——效果也是出奇的好，很多地方的房價是一個腰斬接一個腰斬，高點買房的，都虧得亂七八糟。
當時華夏幸福的儲備用地差不多有1115.71萬平方米，其中90%都在河北，而營業收入中的大頭更是來自環京，算是被人在七寸上重重地打了一記老拳。
在那一年裡，各大房企的銷售業績都在去庫存的大背景下高歌猛進，而華夏幸福的經營性現金流卻首次由正轉負，為-162億元，降幅超300%。
眼看不妙，到了2018年，昔日過江龍針插不進的環京土地也被拿出來共同開發了：
比如在2018年1月，華夏幸福就先後與東原集團、旭輝集團和陽光城三家房企簽訂戰略合作框架協議；2018年2月，華夏幸福子公司與旭輝集團子公司在嘉善區域內聯合競得兩塊土地。
在那之後，王老闆還嘗試過不少自救的手段。
除了引入平安資管，華夏幸福還拉來了著名經理人吳向東坐鎮。這位前華潤董事長的作風堪稱雷厲風行，凳子還沒捂熱就燒起了三把火——裁員、砍線、搞新佈局。
在這裡面，最慘的應該算是小鎮集團了。
當年在項目啟動的時候，華夏幸福曾經打出過要招聘200個小鎮總、要讓每個城市都有華夏幸福小鎮的霸氣口號，這才過去一年多的時間，整個集團就裁得只剩下了個小鎮事業部。
不光是泡沫嚴重的產業小鎮，就連昔日的殺手鐗——產業新城也被動了刀子。
早年間的時候，地方上往往在招商這一塊上因為這樣或那樣的原因束手束腳，這才不得已讓產業園區的「運營者」們佔了好一陣子便宜。
今夕不比往日，如今錢的問題已經不成問題，各地更看重的是貨真價實的高新技術產業、而非只印在PPT裡的規劃方案，劃地盤。
華夏幸福也想了不少辦法，比如把精力轉移到浙江、河南和安徽等地，甚至還在各大核心城市核心區域佈局了一些高週轉項目，比如2019年在武漢花了116億拿下了武昌濱江商務區地塊，希望複製以往的成功。
可事與願違，一切卻並未向著他們期望的方向發展。
在諸多經濟發達的富庶之地，地方就能把產業園區這些事辦了，並不需要一個夾在中間的第三者——那個躺著就能賺錢的好時候，一去就不復返了。
在前幾天召開的債委會上，王文學自己交了底：「多輪疫情使公司雪上加霜，2021當年到期應償付金額1000多億，公司目前貨幣基金200多億均受限，資金枯竭。」
如此規模的債務化解，恐怕不是旦夕之間就能輕鬆搞定的。