江西地產首富,一夜歸零

那些年,儘管「年年都說新力不行,但年年都挺過去了」。這令員工們有種錯覺,新力會一直挺下去。但如今,新力不僅沒能挺下去,還被港交所除名了。

從上市到退市,只有四年。

作者 | 陶婷 編輯 | 孫春芳

來源 | 市界(ID:ishijie2018)

人類的悲歡,有時候並不共通。

4月13日這一天,是孫宏斌的融創復牌的日子,也是張園林的新力退市的日子。

對於這兩名地產大佬不同的結局,外界給予的評價恰成兩級:給融創董事局主席孫宏斌的,是掌聲居多,給新力控股董事長張園林的,則是罵聲一片。之所以受到不同評價,因為兩人面對公司債務違約,態度截然不同。

融創債務違約後,孫宏斌頂著一頭白髮,四處奔走以挽救融創;新力債務違約後,張園林則退出債權人聊天群。

爆雷一年多以來,將總部從上海搬回南昌的新力,除了保交樓有聲勢之外,並無太大水花。儘管債權人們對此憤怒不已,但在不算短的一段時間裡,他們對新力還是抱有幻想:希望張園林能夠像孫宏斌一樣,採取有力的動作化解公司債務。

然而,隨著新力退市的塵埃落定,債權人們的夢徹底醒了:新力本不是融創,張園林也不是孫宏斌。至此,新力成為房企債務風波以來首個退市企業。

年年挺住了,這次沒挺住

年年挺住了,這次沒挺住

「預料到新力有這麼一天。高負債、高週轉、高槓杆三高模式,一旦遇到地產行情下行、融資渠道收窄,就行不通了。」4月13日,一名跟新力打過交道的供應商告訴「市界」。

伏筆早在多年前就埋下了。2017年,成立剛滿七年的新力,不僅將總部從江西搬到了上海,還宣佈實行「120天啟動開發、180天達到預售標準」的高週轉開發模式。這家偏安一隅的房企,想以此衝擊千億規模。

161.3億元、428.1億元、887.3億元,新力2016-2018年的銷售額不斷飆升中,新力員工的內心也充滿了自豪感。「你能肉眼見到的項目越來越多,公司規模越來越大。」新力江西前員工郭澄向「市界」回憶道。與之成正比的,是新力優渥的員工待遇。

如果以具體崗位來看,郭澄們能拿到的年薪在10-20萬元不等。要知道,江西2018年平均年薪,僅為7萬元左右。新力的福利,也令人羨慕,「幾乎每年都會出國旅遊,如馬爾地夫、馬來西亞、泰國等國家。」郭澄說。

然而,華麗衣袍下,危機暗伏。儘管新力當時一幅黑馬之姿,但其實「那時候,大家年年都說(新力)不行。」郭澄表示,新力當時碰到的困難,是大多數房企都會遇到的問題:資金週轉不暢。

因為,高週轉開發模式,除了需要大量的土地儲備做支撐,還需要融資速度快,以便給高週轉提供資金保障。2015年銷售規模不到50億元的新力,維繫高週轉模式的錢從哪裡來?

新力採用的是高槓杆模式:通過銀行和信託借錢買地,借的資金越多,槓桿也就越高。高週轉、高槓杆模式下,新力雖迅速擴大了規模,但債務居高不下。

2016年-2018年期間,新力的淨負債率分別為300%、205%、285%。相比同業資料,2018年中國上市房企平均淨負債率僅為78%,新力的淨負債率比行業均值高出兩倍。

郭澄們不是沒嗅到危險。他們有時候會在午間休息,或是下班後聊及公司的憂患。「但相比於危機感,眼前的工作更需要我們花力氣。並且,小人物怎麼能左右大人物的命運?」更何況,新力「年年都說不行,但年年都挺過去」的事實,令郭澄們有種錯覺,公司會一直挺下去。

為了減輕資金壓力,2018年開始,新力加大合作開發的比例。同時,為了更好的融資,2019年5月24日,新力向港交所遞交了招股書。「不往前走不行了,不上市也不行,那麼多員工要吃飯。」郭澄向「市界」感嘆道。

實際上,從新力當年800頁招股書來看,其披露的40多頁風險因素,都流露出新力的重重挑戰:可能沒錢付物業開發項目、可能沒錢付土地出讓金、可能沒錢還債……「在債務違約之前,有的樓盤長達半年時間,工資延期發放。如果新力真的過的很好,也不會著急去上市。」郭澄解釋道。

同年11月15日,新力正式登陸港交所。不過,外界發現,2019年新力淨負債率從240%驟降至67%,少數股東權益成了其負債率和利潤的調節器。具體而言,新力是通過做低少數股東權益的淨資產收益率,把合營聯營公司的大量利潤裝進母公司,使得歸母利潤大幅度增長,讓新力在賬面上獲得一個不錯的財務成績。

但是,資本市場是張晴雨表,對於企業的實力一清二楚。「新力上市前路演時,一級市場對它的股票並不太看好,認購不踴躍積極。新力為此曾找一些承銷商包銷公司的股票。」一名接近新力的人士告訴「市界」。

新力上市,讓張園林迎來高光時刻,2020年,張園林夫婦以14億美元,躋身《2020福布斯中國400富豪榜》第354位,一度成為江西地產首富。

但很快,美麗的泡沫被刺破了,2021年1月1日開始,限定開發商融資的「三道紅線」政策正式實行,新力的「三高」模式走不通了。

新力最早的爆雷苗頭,是當年7月的一封《新力地產老闆張園林求救信》。信中稱,為了上市集資,張園林被一個金融詐騙團伙套路,他們一步步誘導張園林欠下16億港元(約14億)高利貸。儘管新力此後闢謠了,但上述接近新力的人士告訴「市界」,這件事應該是真的。所謂的「金融詐騙團隊」是香港的公司。

只不過,這是一個明面上的陷阱。也就是說,新力方面大部分是知情的。很多公司在香港上市,股票沒人買的情況下,市場上就有一些高利貸機構借錢給公司,公司拿這個錢去買自己的股票。「但如果股價上不去,一直跌,那公司就自己把自己給套牢了,高利貸的窟窿也堵不上了。」上述人士解釋道。

不是不想救,是真沒錢了

不是不想救,是真沒錢了

屋漏偏逢連夜雨。

張園林恐怕沒料到,他的另一個舉動,將新力加速推向深淵。

2021年9月,張園林在新力境外投資者聊天群裡說,公司目前正在採用各種方式,加快應對10月份到期的美元債,有新進展馬上與大家溝通。留下這麼一句話後,張園林便退出了群聊。這引發投資人的強烈不滿。隨後,新力便發生了股價閃崩、公司停牌、裁員降薪、樓盤停工、年報停發等事件。

債務危機爆發之後,這家最年輕的黑馬房企也曾自救過。新力先後賣掉了新力物業、江西陽炎、安徽新創等資產「回血」,張園林也曾出售部分個人股權用於償債。

「當時新力把江蘇省的大概10個項目推薦給我們,希望我們接盤。」一位來自上海的房企人士曾向媒體透露。

然而,眼看著債務攤子無法收拾,新力態度變得消極起來。從2021年9月20日停牌以來,新力發佈的幾十條公告,幾乎都是作為上市公司,不得不發的例行公事:每月的銷售資料、月度證券變更表等。除此之外,新力沒有任何實質性動作。

這使得債權人憤怒不已,「在選擇躺平的路上,沒有任何一家爆雷房企,做得像新力一樣徹底。」對此說法,仍留在新力的一名員工不以為然,她告訴「市界」,「去年一年都交了很多房,說躺平是不了解情況。」

然而,對新力債權人們來說,他們希望新力做的,不僅僅是保交付。債權人王靜就希望新力如融創一樣,採取有力的動作化解債務,或引入新股東,或尋求債務重組。「新力看起來反而像是坐等退市。」王靜向「市界」吐槽道。

王靜們還希望張園林能如孫宏斌一樣,至少能時不時出現在公眾視線裡,給所有債權人一顆定心丸。但從2021年9月18日「退群」算起,張園林已經「消失」了整整將近600天。

「和善。」「市界」接觸的多名新力前員工,用這兩個字來評價前老闆張園林。「以前項目少的時候,張老闆會不時地到項目上視察。在便利店等地方見到張老闆,他也沒有架子地跟我們打招呼。」郭澄回憶說。

郭澄一度不理解:素來和善的張老闆,為什麼不救新力?但分析了下,他認為,「新力相當於張老闆的子女,為人父母哪會不救,無非是實在沒辦法了。」從種種跡象來看,張園林似乎的確沒辦法了。

「新力本來上市的時候就挺窘迫的,都要往裡面掏錢。所謂的‘金融詐騙團隊’,也將新力的錢掏空了。更何況,公司也上市沒多久,融資時間和能力有限。」前述接近新力的知情人士告訴「市界」。

這從新力的財務資料上可以看出。截至2021年6月30日,新力的總借款為295.69億元,其中1-2年到期的債務合計達到234億元,2022年中到期的債務134億元。

「作為股東要救新力,就需要補上所有的負債與有形資產的差額,加上大量的現金為公司提供流動性。」協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴「市界」。

對於一些明股實債而又資金未完全到位,需要承擔連帶責任的股東來說,如果實際控制人積極施救公司,「這些股東就需要繼續履行出資責任或承擔連帶責任。這是他們不願意的。」IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴「市界」。

對於一些已經拿到豐厚回報的優先級股東來說,「他們的利益得到了保證,站在他們的立場來看,是不會再將錢掏出來的。」黃立衝說。

張園林不僅沒有孫宏斌那樣的人脈資源,就連他的「援軍」——江西五建、廣西路港也陷入困境。這兩家公司的實控人,分別是張園林的哥哥張國印、弟弟張國金。據新力赴港上市的招股說明書披露,新力聘請江西五建和廣西路港,為其物業開發項目提供建築及相關服務。

其中,江西五建側重於提供建築、工程承包、安裝等服務,而廣西路港主要提供防火設施、水、電供應設施等。不僅如此,2018年末,新力還為廣西路港7億元的借款進行擔保。

一榮俱榮,一損俱損。在新力出現重大債務違約,導致其債股同時出現暴跌並停牌的2021年,張國印的江西五建深陷金融借貸糾紛,其弟張國金的廣西路港也被捲入多起官司之中。

留下的殘局,該如何收場?

留下的殘局,該如何收場?

新力退市之後,該何去何從?

一個公司如果上市公司的地位被取消,並不等於他一定會倒閉。「新力除牌之後,會在公司重組方面比以前難度大。但無論除不除牌,新力的爛攤子都會存在。」黃立衝告訴「市界」。

首當其衝的,是債權人們追討欠款無門。王靜是新力廣東惠州項目的供應商,新力還有20萬元的欠債沒給她結算。王靜拿到手的一張新力商票,時間到期了也沒能兌換,「之前認識的幾乎都走了,就算找到新來的人,他們也不管。擺爛了。」4月13日,王靜向「市界」抱怨道。

另一名在江西的供應商張喬,則在早前拿到新力位於南昌的一套工抵房。不過,這套價值200多萬元的房子,一直處在停工狀態中。「我這裡還算好點,新力欠我一個朋友5000萬元。他每天過得生不如死。」張喬告訴「市界」。

王靜打算去起訴新力,她找律師諮詢後發現,「新力被起訴的太多了。律師說起訴都沒什麼用,還浪費律師費。只能申請破產清算。」天眼查顯示,作為新力境內運營主體的新力地產,涉及到的法律訴訟超過了100多起。

柏文喜告訴「市界」,上市地位被取消後,新力需要加快債務與資產重組,促進公司儘快恢復經營和復工復產復售,只有如此才能最大限度保護所有投資者與債權人的權益。

「債權人,比如供應商、無優先權的銀行貸款、投資機構等,只有全力配合債務重組與公司重整,才有機會挽回部分損失。否則,破產清算的話損失會更大。」柏文喜說。

有些債權人選擇申請強制清盤令。2022年12月7日,香港高等法院支持了一支境外私募債權人的請求,向新力頒佈強制清盤令。不過,黃立衝認為,對於海外債權人來說,他們拿回錢的可能性比較小。

儘管新力在過去一年一直在保交樓,一些樓盤比如新力睿園、新力東園等部分樓棟也實現了交付,但還有很多新力的樓盤仍然還沒建完,甚至有些處在停工狀態。比如新力城二期的業主趙雅,「這一年以來,就多了幾棵樹。」無奈之下,去年,不少業主選擇了斷供。

著急的不僅僅是趙雅們,也有江西省南昌市新建區的領導。「市界」聯繫到的一名江西網友爆料稱,就在2022年下半年,新建區的領導還去上海見了張園林。「新力在整個新建區有10多個樓盤,其中的爛尾樓盤比較多。」一名江西資深地產人士告訴「市界」。

(圖源/視覺中國)

▲(圖源/視覺中國)

實際上,不僅僅是在新建區,作為本地龍頭房企,新力在江西的地位舉足輕重。江西有條四號線,被當地人戲稱為新力線。只因為這條地鐵沿線的樓盤,幾乎都是新力開發的。然而,眼看他起高樓,眼看他宴賓客,眼看他樓塌了。

新力爆雷之後,位於南昌老城區的新力弘陽府,突然將小區內所有含「新力」二字的標識牌給清除了。來不及清除的,就用兩張A4紙給糊起來。

郭澄一方面感嘆「新力退市太遺憾」了,另一方面也認為新力「擴張太快,太激進了」。實際上,被外界認為「實在、低調」的張園林,其實是「很有野心的」。

張喬作為供應商,與新力的二十多個樓盤合作過。在他看來,早期的新力和張園林,是不疾不徐的,看不出有多大野心。那時的張園林,也的確是以匠人的心態,來打造一個個優質園林和樓盤。

「每一棵苗木都是按照標準規格精挑細選。但隨著新力規模的擴大和金融槓桿的作用,張園林和他的新力,在不顧一切追逐財富的過程中,丟掉了初心。」張喬告訴「市界」。

(文中郭澄、趙雅、王靜、張喬為化名。)

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