$25萬移民歐洲的騙局?85%簽證發給中國人,看房時被「軟禁」

中國申請人一直是希臘黃金簽證的大客戶。據希臘官方2020年7月公佈的資料,中國申請人佔項目總申請人的85%,佔絕對霸主地位。

移民真的那麼簡單?

本期故事的講述者為參與「黃金簽證」交易的開發商、購房者和房產中介,從三方角度闡述了「黃金簽證」的交易內幕。

然而,為這場利益角逐買單的最終還是消費者。

01

在希臘設「皮包公司」

8萬歐元房子翻3倍賣出

程成 國內某房產公司老闆

2006年,我辭掉了北京某房產中介業務員的工作,加上一年攢的錢,也幹起了房地產銷售的工作。

當時正好趕上了房地產業最好的那幾年,我小賺了一筆,還在北京買了兩套房,添了一輛幾十萬的車。

但最近幾年,房地產市場下滑。除了北京的房子,我還開始賣北京周邊河北的房子、山東、海南的海景房,但都經營慘淡,入不敷出。

2018年,希臘購房移民項目在國內相當火,身邊有同行開始轉型賣海外的房子,其中有一個人據說一年賺了一億,由此得了個「一億」的外號。

是不是真賺了一億我不知道,但賺了很多錢絕對是真的。

於是,我也躍躍欲試。

同一年夏天,我就跟朋友去雅典考察,花8萬歐元買了一套三室一廳。房子離市中心很近,簡單裝修一下就可以入住。

買房的時候,我就有申請「永居」的想法,準備把全家人都辦過去。按照希臘政府的規定,購房金額必須達到25萬歐元以上,才有資格申請「綠卡」。

那麼,怎樣才能讓8萬歐元變成25萬歐元呢?

辦法有兩個:

1、請房主幫忙,把購房合同上的交易價格改成25萬,過戶之後再讓他把多餘的錢退回來。

但這麼做風險很大。如果不是特別值得信賴的人,多付的錢很有可能打水漂。

2、進行二次交易:先以原始價格把房子買下來,再以符合「綠卡」申請條件的金額進行二次買賣。

以我為例,朋友先以他的名義,花8萬歐元從房主那裡把我看上的房子買下,然後再以25萬歐元的價格賣給我。

當然,這25萬歐元只是合同上的價格,我實際付給朋友的只有8萬歐元。除此之外,我只需多交一次房產稅即可。

當時,北京做這個業務的公司多如牛毛,包括一些有知名度的大企業。

雖然「覺悟」得有點晚,但我還是搭上了這趟末班車。

2018年年底,我註冊了新公司,大量招聘銷售人員,準備拓展希臘市場。

找渠道是前期工作的重點

找渠道是前期工作的重點。

業內普遍的做法是,和移民公司合作,請他們提供客源,如果有客戶成交,則給他們20%的分成。

這個20%是實際房產交易價格的20%,比如一套以25萬歐元成交的房子,我們給渠道的分成是:25萬歐元×20%=5萬歐元。

除了移民公司,基金、理財、保險等行業也有合作的可能,因為它們有很多高淨值客戶資源。

我也充分調動自己的人脈關係,和高爾夫俱樂部、遊艇俱樂部等「聯姻」,利用他們的場地做宣傳,或是直接請他們提供客源,客戶成交後,分成和移民公司一樣,也是給他們20%。

我自己能賺多少呢?

一般而言,一套一百平方米以下的房子,實價是七八萬歐元左右,地段好、裝修好、面積大些的可能要十幾萬歐元,但我們報給客戶的價格,一般比原價高50%左右。

舉個例子,一般9至15萬歐元的房子,我們對客戶的報價基本都在25萬歐元左右(25萬歐元是辦理永居的門檻),房屋成本越低,我們的毛利潤越高。一般成本9萬歐元的房子,我們最多可以從中賺16萬歐元。

還有一些底價特別低(單套在3萬至4萬)的房子,但房屋品質不佳,我們就會組合2-3套以25萬歐元售出,然後打出「25萬歐元在雅典買兩三套房」的口號。

我還讓助理在網上下載全國所有主要城市移民公司、地產公司、理財公司、基金公司的電話,按區域分任務給業務員,讓他們每天打電話找渠道。

打電話也是需要技巧的,我們對外統一的口徑是:我們是希臘的房地產開發商,總部在雅典,手中有大量的一手房、二手房資源,準備找國內這邊有相關業務的公司合作。

很少有人質疑我們的真實性,移民公司每天不知道要接到多少類似的電話,對於整套業務的運作方式,他們可能比我這個新入行的還清楚。

不管是不是真的開發商,我們在移民公司的口裡被統一稱為「項目方」。

雅典衛城 (圖片由作者提供)

雅典衛城 (圖片由作者提供)

不過,華人移民在希臘是不能開公司的,必須找一個本地「持牌人」,也就是我們所說的「法人」。

找這樣的人也不難,只要給錢就行。

就這樣,我們的雅典「總部」成立了。平時辦公室沒人,有客戶「考察」的話,我們才帶人過去。

營業執照什麼的也可以提供給他們看,但都是希臘語的,看也看不懂,不過那張紙的確能在某種程度上打消客戶的顧慮。

說白了,這就是一個「空手套白狼」的遊戲。

如果國內有人去看房,我們就提前跟希臘當地的合作方打招呼,請他們做好接待準備。

客戶如果訂房,訂金必須交到我這兒,然後我會以公司的名義把房子買下來,再轉手到客戶名下。看房也是有「套路」的,每天看什麼樣的房子都是「預謀」好的,目的是成交。

雖然有「套路」,但我還是守法的。客戶從訂房到最後拿「身份」,我全程負責到底。

這個圈子,有太多收了錢跑路的了。

02

擔心我們被半路「截胡」

中介跟著我們吃喝拉撒

董女士 在希臘購房的中國消費者

我人生中第一次出國就是去希臘,還不是為了旅遊,而是移民。

我是一個全職主婦,兩個孩子的媽媽。

從22歲結婚,我從未上過班,也沒出過遠門。我先生是一傢俬營企業的項目經理,家裡經濟條件不錯,看到有朋友在希臘買房他也蠢蠢欲動。

架不住先生每天在耳邊「吹風」,我同意和他去雅典看看。

他找了北京的一家中介,交了五天四晚的「看房費」,包括往返機票及雅典的食宿,每人8000元,孩子半價。

中介派了兩個人協同我們辦簽證,一個負責陪我們在窗口遞材料,一個陪我們一家三口聊天——小兒子浩浩還不到三歲,我去哪兒都得帶著。

每次出去,中介都會有一個人「陪」著。那時我還不知道,他們是怕被同行「截胡」。

在希臘大使館的簽證中心,每天都有不同中介的人「潛伏」。

那天就有個小夥子想「搶」我們,結果就被我們中介的人攔住了。

據說,那小夥子是另一家中介的,每天在那兒「蹲點兒」。

出國事宜辦理完,中介又找了另一個叫王虹的女人陪我們上飛機後。當時我們對她印象很好,王虹很熱情,還準備了很多兒童食品和玩具,一路都幫我照看孩子。

我們到雅典時,已經是晚上九點。在機場等候入境的時候,我發現一個巨大的中文廣告牌,上面寫著「25萬歐元移民希臘」。

再後來在雅典市區,我也看到過好幾次類似的廣告牌,包括公交車體廣告——全是中文的。

雅典街道 (由作者提供)

雅典街道 (由作者提供)

按計劃,我們第二天早上就要去看房子。不巧的是,趕上了週末,希臘人都休息了,看不了房子。

王虹就建議帶我們去市區轉轉,我以「坐了十幾個小時的飛機很累」推脫,但她堅持說好不容易來趟雅典,怎麼也得轉轉,我們只好同意(後來才知道,這是為了避免我們「自由」活動)。

第二天早餐後,王虹先是開車帶我們去了市中心的憲法廣場、女人街、蒙納斯塔拉奇跳蚤市場,然後又沿著海岸線開了70公里,到了波塞冬神廟。

在那裡,我第一次見到傳說中的愛琴海。以前反對先生在希臘買房的我動搖了,覺得能在這裡生活也不錯。

幾天的看房行程安排得很緊,浩浩經常哭鬧,我被攪得心神不寧,恨不得馬上回國。

雅典街道 (由作者提供)

雅典街道 (由作者提供)

大概是看出了我的不耐煩,王虹又找了個叫小云的女孩專門幫我帶孩子。她年紀不大,但挺會哄小孩兒,浩浩也很喜歡她。

在後來的行程裡,小云就一直「陪」著我們,吃飯、逛街、去廁所,走到哪兒都跟著。

一天中午吃飯的時候,浩浩又開始鬧,先生先吃完就抱他去樓下玩兒。

無意中,我看到王虹對小云使了一個眼色,小云當時嘴裡正咬著一塊麵包,看到王虹的暗示,趕緊放下面包去追先生和浩浩。

那一刻我明白了,和在簽證中心一樣,他們是怕被競爭對手搶了生意。

表面上,他們對我們熱情周到,形影不離,實際上是不想讓我們有和其他人接觸的機會。雅典做這種業務的中國人太多了,萬一我們被別人帶跑,他們就前功盡棄了。

後來,我和先生看上一處售價為25.5萬歐元的房子,經過一番砍價,以25萬歐元的價格成交。

中介帶我們看的雅典住宅(由作者提供)

中介帶我們看的雅典住宅(由作者提供)

當時已經很晚了,我們說明天再交訂金籤合同,但王虹和一個據說是老闆的人堅持要當晚籤。反正已經決定要買了,我們就按他們的要求交了訂金,合同也簽了。

先生對這個價格很滿意。

他一個同學去年透過一個有名的大中介買了一套房子,位置和我們差不多,面積沒我們的大,但是花了三十萬歐元。

回到酒店,先生開心地說:「雖然咱們找的是小公司,但是省了好幾萬歐元,合人民幣好幾十萬呢!」

03

坑國內同胞是普遍現象

為了賺錢我們「睜一隻眼閉一隻眼」

Damianos 雅典某房產中介經紀人

房產經紀人在希臘並不是一個賺錢的職業,但自從「黃金簽證」政策出臺後,我賺的比以前多了不少。

我所在的公司是希臘比較大的房產中介連鎖機構,除了雅典,在其它城市也有分支。

以前我們基本只做本地人的生意,也有少量外國客戶,但大多來自歐洲,比如英國人、法國人,他們在希臘買房主要是為了度假。

希臘是個很受歡迎的旅遊休閒聖地,這一點毋庸置疑。

這幾年,中國的客人越來越多,每年都有一大批中國人在希臘買房。

對於中方公司的「套路」,我們也是知道的,只是睜一隻眼閉一隻眼而已。畢竟,我們自己很難找到那麼多中國客戶,全靠他們帶過來。

不過,我們只掙2%的中介費,不像他們那麼「暴利」。

我的工作說起來很簡單,就是有中國客戶來考察的時候,帶他們看房。

在希臘,大多數房東只講希臘語,說英語的不多,所以我同時也是一個翻譯。偶爾,有合作關係的中方公司,也讓我幫著去機場接人,跟客戶說我是他們公司的人。

大多數情況都很順利,但也有碰壁的時候。

有一次,我帶客戶去看南部的一套海景公寓,事先跟房主約好了時間,他答應得很痛快。可是等我們到他家裡的時候,他看來的是中國人,馬上就說不賣了。

那是一個四十多歲的中年男人,性格直率,直截了當地說:「我知道你們中國人騙中國人,低價買高價賣,我有一箇中國朋友就是這樣被坑的!去年,她花20多萬歐元,從她同胞手裡,買了實際價格只有幾萬歐元的房子!」

儘管我試圖說服他,但他態度堅決,就是不肯賣給中國客戶。

遇到這樣的房東,我也沒辦法,只能放棄。

也有房主因為買家是中國人而加價的。

他們清楚,中國顧客大多是為了「黃金簽證」而來,所以會故意抬高價格。包括一些希臘本地的房產中介,他們在報價的時候會刻意上調價格,好從中賺取差價。

有的希臘地產公司為開拓中國市場,還在北京設立了辦事處,招了一些中國僱員。我的朋友Garry就是,他的中國辦公室就在國貿。

(應受訪者要求,文中均為化名)

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