在美元加息，全球貨幣貶值的前提下，中國人為何青睞日本房地產？
今年3月以來，受日元貶值等因素影響，海外個人買家投資日本房產的熱情激增。尤其今年9月，當100日元兌人民幣從高點的6.85跌至4.77時，這讓許多來自中國的投資者覺得買日本房產很划算，全款出手者不在少數。
日本房地產與中國房地產有不一樣的投資邏輯。
在過去，中國投資者傾向於幾年之內通過房價快速上漲來回本增收，但日本房地產過去30年漲幅都不大，是一個通過收取穩定租金來實現財富保值增值的市場。這種穩定性對部分尋求資金避險與安全的中國投資者形成了一定的吸引力。
中國人全款在日本買房
今年8月下旬，看完房屋中介發來的戶型圖第二天，陳暢就轉賬15萬日元（人民幣7000元），買下了位於日本本州島中北部新瀉縣新瀉滑雪場附近的一套20平方米公寓。
從1979年開始，新瀉就與陳暢的老家哈爾濱結為姐妹友好城市，這讓陳暢對新瀉一直不算陌生。
對於這套房，陳暢的打算是以自住度假為主，短期用來佛系出租。雖然房屋已經是屬於日本鶴崗版的白菜價，但每年要繳納的固定資產稅、修繕費等費用，對精打細算的陳暢來說，也還是一筆開支。好在日元貶值下，她計算能節省下原稅費額度的30%，這才決定果斷出手置產。
在購買完這套房之後，8月還沒過完，陳暢馬上又買下了一套位於富士山中湖的公寓，66平米的一室一廳，交易價格在人民幣7萬元左右。在日元貶值前，這套房需要花費人民幣10萬元左右。
陳暢的故事並非個例。受日本年輕人口減少、日本國內內需不振等多重因素影響，日本除關東、關西等主要都市圈外的房地產價格，在不少中國人看來，都相當於日本版的「鶴崗」，在日本買一套房的難度比北上廣要容易的觀點，不難在這部分人群中聽到。
不過，日元貶值也不是能讓所有投資者圖利。
來自上海的張先生早在2018年9月，就入手了一套位於大阪的「一戶建」。
所謂一戶建，也就是獨院住宅，由一個小院加停車場、部分私有道路以及2至3層的木造小樓構成，面積多在100平米到300平米之間。
張先生購入的這套一戶建，土地面積100平米，建築面積94平米，購房加手續費等所有成本一共1080萬日元，當時匯率平均6.25。
在大阪出租一套一戶建，原租金是4300元，不過在今年日元貶值情況下，張先生每月換算成人民幣的租金收入，下降到了3200元，張先生的錢包癟了一圈。
▲ 圖｜張先生的社群網路賬號
不過，張先生算了一筆綜合賬，他還是覺得日本房地產有自己的投資價值。
從2017年開始，張先生已經先後在泰國、英國均有置產。與這兩地比起來，日本的房地產投資在張先生看來，租售比高、距離中國較近，市場規則也比較完善。
張先生把在日本投資房地產看作是相對固定的日元理財產品。他與租客簽訂的租約一般是兩年起租。
在日本，租客沒有退租以前，房東沒有權力趕走租客，這看上去保護了租客，實際上也能為業主省心。在張先生看來，日本完善且利好房客的房屋租賃規則，相對於歐美或中國，是一種更穩定的租賃關係。
「受疫情影響，租金稍微降低，但因為持續的長期租約，反而沒有造成因房屋空置帶來的損失。」張先生說。
目前這套房產已給張先生帶來了理想的收益。土地價值已經遠超買入的價格，同時租金收益穩定。即便面臨今年4月以來持續的日元貶值，收益變少也在他的可接受範圍之中。
當然，作為「老外」，張先生在日本買房也交過學費。
由於房屋出租他沒有找中介，而是交給了一個在日本的中國熟人代為管理，他要承擔很多作為房東的煩惱，比如熱水器壞了要馬上修好、房屋修繕費也要定期繳納，為了防止託管方可能帶來的風險，他要定期把租金換成人民幣等。
日本中介：
北上廣購入者快速增加
包括中國在內的世界投資客的熱情，早已傳導給了日本的房屋中介市場。
美國房地產服務大型企業仲量聯行的資料顯示，2022年4-9月海外投資者對日本房地產的投資額超過5000億日元（按時下匯率，約合263億），比上年同期增加8成。7-9月，海外投資者佔對日本房地產投資整體的比率達到49%。其中，來自中華圈的投資者屬於活躍的投資人群。
身為華裔的櫻井智，7年前開始在東京經營起一家房屋中介公司，員工維持在60人左右，在中國、越南均有分部，客戶主要以中國人、日本人、越南人為主。
今年6月以來，櫻井智明顯感覺到，來找他諮詢買房的中國投資者逐漸變多，諮詢量多出了4倍，房屋出售量達到此前同期的6倍。
在此期間，他售出過價格最高的一套房產高達8億日幣左右（按時下匯率為人民幣4100萬左右），投資方來自於一家中國企業。
但來得更多的還是個人投資者，相比於企業，由於貸款手續繁瑣，海外個人投者難以獲得日本銀行的貸款資格，這讓中國的購房者更傾向於全款買房，購入價格以3000萬日元-1億日元區間居多（按時下匯率約合158萬元-526萬元左右）。
就職於大阪一家小型房屋中介機構的石田優，也印證了這一說法。他曾在中國學習中文，現在他對接的客戶也多以中華圈為主。
他說，到了10月以後，他一個人平均每天就要接待2-3個來自於中國的諮詢者，兩個月內成功交易了7套房產。
▲ 圖｜日媒今年9月報道中國投資客爆買日本房地產
在石田優接手的客戶中，中國的購房者主要來自上海、香港、廣東等中國沿海經濟發達區域，他們一般青睞房齡在20～30年左右的二手房，這也是日本市場普遍推薦可用來投資的房屋年限，原因主要是房屋質量更高、物業管理更完善等。這部分投資客多希望將房屋租金作為他們固定的投資收益，少數作為住房需求。
石田優提醒，像中國網路上「買房移民」的一些廣告，多為一些房屋中介的不實宣傳，買房並不是移民日本的必要條件。
他介紹，目前日本比較受投資客歡迎的房子，一般以東京、名古屋、大阪等三大都市圈為主。如果緊鄰核心商業區，這樣的房子流通性好，年淨收益率一般在3-6%之間，比國內普遍年收益率在2%左右的理財產品更加吸引中國投資者的興趣。
不過，只看淨收益率偏高的房子也不行。
櫻井智曾經手過年化收益率高達11%的房子，收益率高意味著只要持續維持出租狀態，只需要9年就能收回全部投資成本。然而這是最理想狀態下的收益情況。
「一般打出這樣高收益率的房子，客戶最好到現場去看看。可能房子位置會比較偏遠，如果租客一旦搬家，房屋斷租，業主就很容易面臨房屋空置的窘境，收益率再高，錢也進不了口袋。」櫻井智說。
也有一些投資者偏愛買土地，櫻井智也建議要選地段。他分享了這樣一則故事。
因為要考駕照，櫻井智曾到東京郊外的茨城縣去考。帶著房產經紀人的職業病，他對當地土地市場進行了一番了解。
茨城縣和東京都市圈寸土寸金地價大有不同。一位擁有大片土地的老人告訴他，一個人種地種不完、吃不完，也沒有精力把土地拿到市場上賣，地只能空著，鉅額的地稅和極差的流通性讓土地難以有價值。
最後老人殷切地詢問櫻井智要不要買這塊地，當然被婉拒了。櫻井智表示，一些投資者會傾向於在日本買塊地再蓋房，那就一定要注意土地是否具備增值可能性。
華人在日本，已掀起三次買房熱潮
從業十幾年，櫻井智經歷了三次中國人在日本的買房熱潮。
第一次是2014年日本調整消費稅前。消費稅率由5%增加到8%。這刺激了部分民眾在增稅前購入房地產。而為了拉攏更多的客戶，各大銀行也開始了利率之爭，相繼下調房貸利率。
尤其是在調整消費稅前的最後三個月，櫻井智記得帶客戶們看房「就像買菜一樣，每天都在簽約，每天都在做合同。」
櫻井智回憶，那時來自中國的購房者還抱著在中國買房的心態——房子買漲不買跌。消費稅漲了，房子勢必也要漲，他們等著日本的房子像在中國一樣增值。但實際上這個邏輯並不符合日本的房地產市場。
第二次是2015年日元兌人民幣匯率破5。不同於此前的購房熱潮由日本全國的推動，這次熱潮主要是來自中國的購房者，大量的中國投資客利用日元貶值帶來的差價買房，但熱潮比第一次高峰稍遜一籌。
第三次也就是今年，日元兌人民幣匯率第二次破5。相關背景是全球經濟情勢的變化。
2022年3月以來，美國的通貨膨脹嚴重，美聯儲不得不收緊貨幣政策，相反日本央行仍在進一步放寬貨幣政策，美日息差擴大，日元持續貶值趨勢。
這被認為是全球購買日本房產的較好時機。據上海的一家海外房屋中介介紹，日本房價近一段時間雖然有所上漲但浮動不大，整體的淨收益比貶值之前大概下降了0.2～0.3%，但在匯率整體貶值30%的前提下，完全可以補足淨收益率的下降幅度。
▲ 圖｜日本網路上有許多針對華人的房屋中介業者
日本房地產對海外投資者有著持續性的吸引力，與日本房地產行業的特徵不無關係。
首先，投資日本房產主要在於資產的保值邏輯，並且同時有一定的穩定收益，這一點與此前國內那種快速上漲的房地產發展邏輯迥異。對於先求穩定再求增益的投資者來說，日本房地產是一種穩定的投資理財方式。
日本房地產有世界第二大房地產市場之稱，日本大城市房價放在全球來看，都相對便宜，從長期來看有可持續的增值空間。
據石田優介紹，位於大阪核心地區的中央區和北區，處於最好地段的房價近兩三年漲幅也僅在20~30%左右。
其次是日本對海外購房者較為寬鬆，不限身份、不限購、永久產權。只要能證明購房人真實身份即可進行房產購買。
中國人購買日本房產只需要三個證件：身份證、身份證公證書和委任狀。如果是親自購房只需要身份證公證書即可，如果委託中介機構辦理，則需要一份授權委任狀。
最後是日本的房地產買賣交易及房屋租賃市場成熟，法律法規明晰。
尤其是從2020年4月1日起，日本新民法正式實施後，日本原本就相對完善的房產買賣和租賃相關法律，也在這次更新中得到了又一次完善，對賣方的責任做了更明確的規範，同時還擴大了買家的權利。
不過，投資日本房產也不至於穩賺不賠，以及絕對的零風險。
在日本，購買房屋時、擁有房屋的期間及出售房屋時都要徵稅。第一年一次性要繳納的稅金包括房地產取得稅、登入免許稅、印花稅、固定資產稅，除此之外還有司法書士費、保險費用、中介費。這部分費用往往不菲。
此外，中介口中所說的「不愁轉售」的房子，如果在短期內轉手，購房者也將面臨高額的徵稅費用。
在日本出售房屋時，如果持有期不超過5年，徵稅比率高達買賣差價的39%。即便如此，相關的買賣週期一般也要花上3-6個月，想要立即轉售沒有那麼簡單。
如果想把房產留給子女，還要付高額的「贈與稅」。根據贈與財產價值，贈與稅稅率由10%至55%不等。若是1500萬日元以上、3000萬日元以下的財產，贈與稅率是15%。房產價值越高，稅率則越高。
再則，中國人在日本申請貸款的手段比較有限，所以許多人在日本買房時會傾向於一次性全款買房，不過從中國向日本直接匯錢並不容易。有的客戶的購房資金走的就是經由香港的灰色途徑，這存在風險。
除此之外，還有一些風險要注意識別。
今年6月，500餘人在日本購房踩雷，數億投資款打水漂的新聞震驚了日本購房市場。
受損投資者所購項目為住宅，由於房屋建造商豐臣商事株式會社承諾在交房後代為運營，業主可獲穩定的租金收益，投資客紛紛交錢買房，但不少人並沒有把房產證拿到自己手中。
結果是房產投資並沒有按照合同上約定的那樣，租金收入因為各種原因被斷繳，業主們又沒有房產證在手，面臨著極難的維權之路。
至於匯率帶來的所謂買房窗口期，其實也是迅速變化的。
隨著美聯儲的貨幣政策愈發明朗，日本經濟也在10月開放出入境後有所活躍，日元在由低位逐步進入小幅度的上升通道，房屋中介也難以預測眼下的熱潮是否還會持續。
▲ 應受訪者要求，文中陳暢、櫻井智、石田優為化名
