3個月發不出工資?孫宏斌白了頭

能復活嗎?

來源|鹽財經(ID:nfc-yancaijing)

作者 | 寶珠

3月10日與14日,佳兆業、景瑞控股兩家出險房企在港交所復牌。

訊息一出,很多人都在問:融創呢?什麼時候能復牌?

此前,由於未能在2022年3月底之前披露2021年度財報,包括融創、世茂、佳兆業在內等多家上市房企遭遇停牌。

融創曾長期穩居國內房地產行業中的top4,自去年公開爆雷後,它的近況格外受人關注。

今年3月,「融創三個月沒發工資」的訊息在網上不脛而走。一名融創的知情人士對鹽財經表示,三月停薪並不屬實。不過,三個月沒發工資的現象,或與區域有關。媒體報道稱,三個月不發工資現象發生在融創的青島公司,集團的欠薪情況稍好一些。

融創的艱難則是肉眼可見的——這名知情人士向鹽財經記者透露,自去年以來,融創出現了加班緩解的情況,因為「再加班人就沒了」。

但另一方面,融創的債務重組計劃有了新的進展。把債務問題解決了,房企才可能恢復正常經營。

眼下,好的壞的訊息都有,融創是否已經過了最艱難的時候?未來還能好起來嗎?

01

努力還債

今年3月對於融創來說是一個關鍵節點。

3月初,融創傳出訊息,其境外債務重組計劃獲得了所有持有人臨時小組的口頭支持,預計在3月底之前公佈重組計劃。

根據去年12月融創公佈的初步方案,計劃將30億至40億美元債務進行債轉股,剩餘債務進行展期,展期期限為2至8年。

今年1月,融創也曾發佈公告稱,10支總計160億元的境內債展期方案持有人會議表決通過,平均展期期限為3.51年。

如果債務重組成功,意味著融創可以暫時鬆一口氣。

比起一些在債務面前直接「躺平」的房企,融創可以稱得上努力。它一邊推動債務重組談判,另一邊把能出售的資產賣掉還債。

同樣在今年1月,融創中國發布公告,宣佈融創在深圳冰雪文旅城的全部股權及債權已簽訂出售協議,出售所得款用於償債,總代價約為35.8億元。

2023年1月3日,融創中國發布公告,宣佈融創在深圳冰雪文旅城的全部股權及債權已簽訂出售協議,出售所得款用於償債

這些都是實質性的好訊息。無論是看重豐厚的家底,還是對創始人孫宏斌這位傳奇人物的信任,投資人依舊對融創抱有一定的信心。

但總的來說,融創的日子並不好過。

根據2022年12月才姍姍來遲的2021年報,融創中國期內營收1983.9億元,同比下降約14%;歸母淨利潤錄得虧損382.6億元,同比下降207.4%;核心淨虧損約253.0億元,同比下降183.6%。

最令人感到壓力的,是融創越來越少的現金與越累越高的債務。

截至2021年12月31日,融創集團現金餘額約為692.0億元,而到期未償付的借貸本金為685.3億元,這還導致1518億元本金可能被要求提前還款。

融創中國公佈2021年業績(圖為公告部分截圖)

當一個龐大的商業體經歷流動性危機,其中的無數環節都會跟著陷入阻滯。

在融創的資金問題背後,還有一眾等待打款的中小供應商,等待樓盤復工的業主,以及迷茫的普通員工。

去年3月,就有媒體報道上海某供應商指稱融創商票兌付違約,「5萬都拿不出來」;

今年2月,融創房地產集團有限公司被納入失信執行人,失信行為均為商票逾期未兌付,涉及票面金額661.75萬元。

抖音上的「亮亮麗君夫婦」,曾因「普通小夫妻努力賺錢買房,被爛尾擊碎生活與夢想」一時走紅,他們購買的正是融創在鄭州的一處樓盤。

3月12日,「亮亮麗君夫婦」在鄭州融創城售樓部直播

而出險房企的員工都面臨著類似的裁員、減薪風險。

一位出險房企的前員工告訴鹽財經,入職時,他還跟著領導全國飛,2021年下半年就出現了人員調整,所在部門的每條業務線只留1—2人。

在被裁員前的一段時間,他主要負責辦理離職手續,以及列印檔案等雜活,「當時公司裡好幾層的列印機都壞了,沒墨,沒紙」。

02

孫宏斌何以至此

要判斷融創是否以及如何能夠紓解眼下的難題,首先要知道「爆雷」是怎麼開始的。

融創債務危機的公開始於2022年5月,融創中國發布公告表示,有4筆美元債陸續到期,但無法在相關期限內償還利息。

而此前一個月,融創就因未能及時披露年度業績在港交所停牌。

如果查看融創2020年的財報,或許很難預知到危險正在靠近。

當時,除了資產負債率之外,融創滿足了「三道紅線」中的兩道,從「紅檔」房企降至「黃檔」。營收與歸母淨利潤增長都在36%以上。

不過在2021年年底,融創做了許多回籠現金的動作,包括大規模拋售貝殼股票;打包出售杭州、上海的兩個項目;將文旅服務業出售給融創服務。

其中最引人注目的是2021年11月,孫宏斌以個人名義向融創提供無息借款 4.5 億美元。

為了救融創,孫宏斌不惜動用自己的錢袋子。

2022年3月25日,孫宏斌在個人朋友圈轉發了融創官微的相關文章,並附言:2022年一季度,我們在28個城市交付43個項目。用最大誠意,兌現成千上萬戶業主交託的幸福期許

問題出在哪裡?

回顧過去幾年,能看到其他房企進入收縮期時,融創仍在逆勢擴張拿地。

被「增長」迷住了眼,大部分出險房企都離不開激進的擴張戰略。

土地儲備是房企擴張的彈藥,動則數十億的土地出讓費不得不讓房企抬高槓杆,四處融資。

有媒體將房地產商的土儲競爭比喻為「墜崖前剎車」般的危險遊戲。一些房企從2017年起猛踩剎車,一些進入龜速增長狀態,但融創在2017年至2020年間則一路「狂飆」,2021年才小幅下跌,但土地儲備面積仍高於萬科等。

2021年,融創的土儲能夠小幅下跌,是因為下半年放緩了拿地動作。而在上半年的六個月內,融創在各地拿下了82宗土地,加上收購項目的總拿地金額超過1000億元,是當時全國房企中的「拿地王」。

土拍免不了高價競爭,為了土地,融創出手闊綽。2021年3月,融創以98.9%的溢價率,拿下了江蘇淮安的一塊地皮。

各地區的負責人,也在樓市膨脹的勁頭中設下一年比一年高的業績目標。當年,融創在天津一地就斥資了118億元,其操盤手,是多次在融創內部業績排名第一的華北區總裁遲迅。而融創在出險後,遲迅被撤銷了華北區一把手的位置。

孫宏斌曾在一次股東大會上說:「我們自有資金參與拿地比例不到20%。」

這意味著融創在拿地上的錢,有80%的錢都是借的。

在樓市行情好的時候,高槓杆這一套確實能幫助房企擴張規模,擠入行業頭部。不過,一旦疫情來臨,銷售冰封,房企的癌變也相當迅速。

在房地產上,孫宏斌一直有個「超越萬科」的夢想,高舉高打,瘋狂拿地,從順馳到融創,初心不改。

四處奔走的孫宏斌,累得頭髮更白了

四處奔走的孫宏斌,累得頭髮更白了

但2006年,順馳資金鍊斷裂,由他人接盤,孫宏斌帶著融創走到今天,卻在同一個地方摔倒了兩次。

03

能復活嗎

150億投資樂視、632億元收購萬達……

在過去,孫宏斌是「白衣騎士」, 一次又一次用鉅款解救其他企業於水火。

然而,當融創自身也深陷債務泥淖,眾人發現,在高槓杆模式下,沒有所謂真正的「豪橫」,大家都差不多。

當下,眾多企業忙忙碌碌,只為自救,或者尋求「他救」。

面對融創的危機,見過大風大浪的孫宏斌決定賭上自己。

去年4月,餘額40億的債券「20融創01」獲得18個月的展期。但展期是有條件的,融創將青島阿朵小鎮及鄭州中原文旅城兩處項目作為展期的增信保障,除此之外,還有另一條增信措施:孫宏斌無限連帶責任擔保。

中原融創文旅城接待體驗中心(圖源:融創中原)

如今,一年又要過去,「20 融創 01 」到了今年9月就該償清,留給孫宏斌和融創的時間不多了。

根據復牌指引,融創中國復牌的補救期限也在今年9月。想要復牌,房企需要按照港交所的指引發布財務業績,證明有足夠的資產支撐運營。

不過,復牌並不意味著萬事大吉。

根據經濟觀察報的報道,有出險房企知情人士表示,儘管距離摘牌的「大限」只有半年,但其所在企業沒有清晰復牌計劃。原因是即便復牌,也無法解決債務問題;另一個原因是銷售市場回暖尚不明顯。

債務問題至關重要,銷售回籠,同樣也是房企走出陰霾的關鍵因素。

今年春節後,全國樓市有了回溫的苗頭。根據CRIC監測,全國30個監測城市的成交面積為1622萬平米,同比、環比均上漲超過四成,恢復到了去年12月的水平。

2023年2月全國30個重點城市商品住宅成交面積(資料來源:CRIC中國房地產決策諮詢系統)

根據融創發佈的未經審核資料,截至2023年2月底,融創累計實現銷售金額180.9億元,銷售面積約140.1萬平方米。

房產分析師鄧志浩對鹽財經表示,相比於去年房企密集爆雷,今年的情況有所好轉。

不過對房企來說,艱難時刻還未過去,很多房企仍在解決債務危機的路上,也有新的房企在爆雷。出險房企的債務總量沒有減少,債權人維權的問題仍然存在。

無論如何,房企的復活時間是寶貴的,作為最受期待的「復活候選人」,融創這次如果能重新站起來,將會給中國的民營房企注入信心。

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