北京這輪疫情,在為數不多的溝通裡我終於體會到了:中國式物業的參差。
注意,是參差不是差評!
安裝了門禁,明明為了規範小區管理,卻也禁了小區的人~
圖,住範兒自攝 / 門禁並不識別人臉或指紋的,是個手指按下就能進小區,形同虛設。運行了三個月,已經被拆。
我現在居住的這個小區,像門禁這樣的小事還有很多,比如電梯故障不及時修繕、垃圾清運晚點、小區有些綠化的地方雜草叢生·····
上面這些只算我們小區的服務、管理不到位。
那真引起對大家不滿的,就是含糊不清的費用問題:物業費、供暖費、裝修保證金、停車費、公共設施維修費、人工費、電梯廣告費·····
圖 來源於網路
這和裝修還真有一拼,服務範圍界定不清、錢怎麼花的你也不需要知道,看似是服務與被服務的關係,實際更像是卑微甲方與強勢乙方的故事。
真讓裝修碰上物業,充其量也只能當小弟,畢竟施工隊想進小區的第一道大門,就得乖乖到物業報到,交保證金,簽字畫押接受監督,否則後果自負。
就問你服不服?
今兒這篇,咱把格局打開,藉著裝修中常見的問題,看看怎麼合理合法的智勝物業?亂收費怎麼解決?
律法相關資料已參考2022年1月1日正式實施的《中國民法典》,皆有據可查。
裝修中,物業規定要活學活用
講真,雖然我查了一堆資料,法律和現實情況總歸是不一樣的。
民法典裡對物業的職責規定,可以用管理、服務和監管三個詞概括,所有的前提都建立在「物業合同」基礎上,核心圍繞「小區內與業主共有的部分」,比如公共綠地、樓道、電梯、以及未來房屋外立面的修繕等都歸它管。
但現實情況就是,物業合同業主一般是看不到的,具體的服務內容和簽約細則你更不可能看到。
圖源小紅書 右@MM
裝修時如果物業停水停電,或者以此為要求索要水電費,民法典是絕不允許的。依據民法典九百四十四條規定,即使因故沒交物業費,物業服務也不能斷水停電停暖。
圖源自《民法典》截圖
裝修這個過程鏈條長、涉及的人員多,物業監管也屬於規定的工作範圍內,但下面這些情況,碰上民法典,有些也說不清楚,主要就聚集在拆改、費用和時間三個方面。
少拆改,房子外立面儘量不動
外立面,包括陽臺、窗戶、門,是物業和裝修設計裡最容易起衝突的地方。
能不能封陽臺?小區的窗戶必須統一嗎?這點是裝修中大家問的最多的點。
圖 來源小紅書評論區截圖
現實中,東北的交付標準大多是封了陽臺的;但南方因為氣候溼潤,封不封陽臺的標準各地、各小區都不一樣,很難統一。
換入戶門的人或許少,但這個需求也確實存在。
這情況到底能不能按照自己的意願換?
理論來說,在不動樓梯承重結構下都可以改動或者更換,但具體執行中,還要結合各地政策和物業的規定,具體看。
精裝房交付的外立面大多是要求統一的,窗戶不允許隨意更換,封陽臺更不可能;
新房毛坯交付或者二手房換新,換窗戶、換門、或者設計到房間內的拆改大多是允許的。記得提前到物業報備,並留下房屋內的結構拆改圖,提前簽訂協議承諾書,同時拿到裝修許可證。
別看證小,卻直接決定工人能不能進小區,面對不得已的鄰居糾紛時,也有據可依。
這個之前在《獅子的新家》系列第五期視訊裡,都給大家拍過,感興趣可以來重溫這一期~
回放請在B站搜尋「住範兒」→獅子的新家「」
獅子家有個特殊情況,計劃把暖氣改成地暖,就需要動刨除回填層彌補層高,這就可能在涉及房子樓板厚度銜接時的承重問題。
施工時一定要小心再小心,以免震碎樓下的燈,畢竟你家地面是樓下的頂面。
TIPS:注意!新交付的毛坯房不含刨除回填層,原則上它不屬於承重結構設計,可以拆除。只因刨除回填層畢竟與樓體承重結構相連,從施工安全角度考慮,拆除建議思慮再三。
國內現在很多人也想用開放式廚房,這點真實人家和設計師案例裡咱也沒少說,但都會發現這點在國內實現起來並不容易。
根據今年新實施的《燃氣工程項目規範》GB55009-2021中第六條明確規定:家用燃具不得設置在臥室和客廳等人員居住和休息的房間及建築的避難所內。
規定是從人身安全角度出發的,但並沒有說不能做開放式廚房,這就導致實際執行中,各地對開放式廚房的態度也曖昧不清。
比如北京的政策就比較人性化,只要提前向小區所在物業公司報備,把臥室或廚房隔開其中的一個,請專業的暖氣公司安裝天然氣報警器,排除安全隱患,就能做開放式廚房,獅子家就是這樣解決的。
但據我了解,像貴州、廣西、江蘇就明令禁止,不允許做開放式廚房,各位寶子們可以在評論區說說你們當地的規定。
圖源網路
裝修押金,一定保留收據
給物業交裝修押金這事兒很普遍了,300-5000不等,要不要交民法典裡並沒有說這麼細,但物業確實有監管和告知的義務。
不過據我了解,上海自1997年以來是明令規定不允許收裝修押金的。
圖 來源於網路
交押金,我理解為現實環境里約定成俗的一種規則,在無法顧及大面積管理的前提下,用錢作為約條件,防止胡亂拆改和違建,也是變相對樓體的一種保護手段,可以理解、接受。
正常情況下,無大拆改,不損害承重牆體,裝修押金在施工完成驗收後,都可以全部退還。
怕的是耍無賴,想佔便宜的黑物業剋扣押金,最好的方法是裝修前就與物業籤白紙黑字的合同作為約束,押金要收據蓋公章,一旦碰到不退的情況也有據可依。
合同裡包含房屋結構、拆改示意圖、押金金額,以及如果要扣押金,什麼情況下可以扣,同時保留押金收據。
圖 來源於網路
垃圾清運費,物業無權收取!一般會由業主、或委託裝修機構找車自行運出小區,按車計價,清運費施工完成後自行找車運出小區,一線城市一車在800-1000不等。
如果碰上垃圾物業要求使用指定第三方完成清運任務,理直氣壯告訴他:這是違法的,即使有推薦的第三方,也必須直接與業主交易。
圖源《民法典》截圖
規定時間內施工 ,噪音也得按點釋放
物業監管裝修的最後一個重點,就是施工時間了。
圖源 2022年6月5日試行的《中華人民共和國噪聲汙染防治法》
正常規定的時間,週一~週五的白天(9:00-12:00 、 13:00-18:00)進行,這個時間段人最少,即使產生大量噪音,對樓層、居民的影響也最小。
如果確實怕施工影響鄰居,可以像獅子一樣,在施工前一週提前告知樓上、樓下的鄰居,同時在樓層、樓下的公示板上貼上施工告知書。
裝修施工的噪音主要產生的硬裝前期,結構拆改、水電階段最多。尤其是二手房、回遷房和輕體牆,砸牆鑿洞,電鑽、錘子敲敲打打,噪音刺耳的要命。
提前告知工作做足,遵循在正常時間內施工,即使碰上一些噪音敏感者,也有理有據。誰家都免不了要裝房子,互相諒解下問題不大~
總之,和物業打交道,互相尊重,也要適當留個心眼兒,比如押金收據、合同約定。
物業各項費用 業主有知情權
裝完房子,真正入住,才是你和物業交手的開始,往往2~3年後,物業費就成了一塊心病。
我的朋友小喜家住大興某小區,我一問:
圖,住範兒自制
辦事磨磨唧唧,漲物業費、年底催你繳費又是各種阿姨叔叔,或者禮券獎品,有感的在評論區扣6,pk下物業的花式催繳大法。
圖,住範兒自攝
物業費不交、拖交不合法
不管現有依據的哪個法律,物業費你都必須交,想不交或者斷交的可能性基本為零。
毫不誇張地說,你的房子只要驗收簽字了,你就必須交物業費,沒入住或者入住時間短不是理由。
這裡我強烈建議,大家買房時除了地段、綠化、交通之類的因素,把物業公司的實力、服務水平也考慮進去,畢竟第一任物業公司都是開發商籤的合同,直接影響你入住後的體驗。
怎麼選擇好的物業公司?可以參考下面這篇~
氣死!入住1年,全小區人人被坑3000塊!
也有很多人對小區物業服務不滿意拖欠物業費的,或不繳物業費的,除非你能向法院證明物業服務不到位,或者通過業主委員會、居委會換掉物業。
就我查資料看的結果是,雙方進入調節環節,他改錯得到你認可,物業費用打折或者免除部分,完全不交不現實。
圖 住範兒自攝
物業的各種費用專項專用
除了物業費,物業公司的收入還有電梯廣告、停車費,商用小區面對一樓還有房租等,來源不少。
根據《民法典》新規,這些費用的使用情況都應以合理的方式向業主公開,並向業主大會報告,也就是說業主享有知情權。
圖源自《民法典》截圖
現實情況是,這樣做的物業公司很少,能好好做服務都已經算不錯的了。
好的也有,但物業費對應的也貴,三四線城市2-3元/㎡就算貴了,一線城市更貴的5-9元/㎡,而這些也多是上市的物業公司,大家熟知的龍湖物業、萬科物業、華潤置業等都榜上有名。
成立業主委會,增加業主的發聲渠道
大多數小區的問題是,物業服務不滿意,但無人約束。
最直接的方法就是成立業主委員會,或者業主大會,增加業主的發聲渠道,必要時可召開業主大會通過投票換掉物業公司。
注意,兩者不是對立關係,只是代表不同的群體。
那業委會怎麼成立呢?
可以說,成立很難,但運營的好能讓小區逆風翻盤。
滿足下圖條件的基礎下可向所在街道、當地政府提出申請,成立臨時籌備組,草擬規章和制度並籌備首屆業主大會,確認業委會委員候選人產生的辦法和名單。
在小區內公式3-7天,最後召開業主大會、並申請備案。
雖然現實的情況裡,業委會的成立很難,需耗費大量的人力、精力,但做到了最少能替業主這個群體發聲,前提是業委會的人很靠譜,不黑心。
到這裡全文乾貨部分也就結束了,基本上涵蓋了與物業打交道的各種細節,希望你能有所收穫。結尾,結合調查的過程,我想淺談下我對物業這個行業的一些看法。
中國式物業,朝陽產業?
世界的物業史不足200年,中國的物業史,不足20年。
即使碰上疫情三年、房產增速放緩,上市物業公司的市值仍是一片紅,難得扛起了股市大旗,也因此,物業被看為未來10年的朝陽產業。
圖,源財聯社
物業長期以來,充當著政府與居民之間溝通的橋樑,政策下達,物業協助執行,在國內以封閉小區為主的社會單元裡,它的位置一直舉足輕重。
但在房產快速發展的後期,物業公司的服務問題、費用問題一直被詬病,尤其是中小物業。未來伴隨著人口老齡化、小區公共設施老化,物業服務會面臨更嚴峻的考驗。
做好了才是朝陽產業,個人覺得不僅要從立法層面加強對物業在細節場景的約束,比如物業押金該不該收?物業不公示費用使用該怎麼辦?
大家也可以當個話題,淺論一下,談談你們的想法。