澳大利亞財經節目主持人艾倫·科勒分享了一張「可怕」的圖表來說明澳大利亞的房地產泡沫——他將目前的情況比作「失去的十年」危機前的日本，當時的房價下跌了70%。
艾倫·科勒表示，「澳大利亞所有住宅用地的價值與GDP的比率現在超過了1989年日本的比率，而1989年的日本有著全球史無前例的房地產泡沫，隨之而來的是房市山崩地裂。」在此期間，日本住宅用地價值與國內生產總值(GDP)之比達到創紀錄的330%以上。
另外，在全球金融危機之前的一段時間裡，美國的房地產價格上漲了相當於全國GDP的60%。在過去的三年裡，澳大利亞此項資料達到了100%以上。
Lazard資產管理公司的Philipp Hofflin博士本週認為，「這不是一個好的起點。」
「從積極一點的角度看，在過去三年裡，澳大利亞債務水平與家庭收入相比並沒有增加太多，可仍幾乎是美國的兩倍。」目前，澳大利亞家庭債務與GDP的比例約為120%，僅次於瑞士。
2021年，澳大利亞現金利率處於歷史低點，房地產價值增長強勁，在2021年的12個月裡，年增長率創下了22.4%的新高。
而隨著近期澳聯儲一系列的加息舉措，貸款利率上升、需求下降，澳大利亞房地產泡沫是否面對著破裂的危機？
澳大利亞房價的攀升
是否伴隨大量泡沫？
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首先，房地產都會有泡沫，泡沫持續時間非常長久，澳大利亞的房地產的泡沫是如何產生的呢？
一般來說，泡沫產生有以下幾種可能性：
合理泡沫
- 經濟活動的增加和繁榮的增加將更多的可支配收入放入消費者的口袋並鼓勵擁有房屋
- 進入住房市場的人口增加
- 在合理預期下，較低的利率，使可負擔性變低
- 在合理預期下，較低的首付，使門檻變低
不合理泡沫
- 抵押貸款機構潛在風險定價錯誤，從而擴大了對借款人的信貸供應，使貸款人過度承擔風險。
- 過分誇大的輿論主導錯估房產增長估值，強化使投資者的冒險行為。
而澳大利亞房地產價值的上升，長期上講，首當其衝的因素是經濟的快速發展，澳大利亞GDP在經歷了1990年金融危機後開始迅速增長。
緊接著，澳洲央行下調利率，促進經濟發展，鼓勵借貸。這次降息持續到2008年金融危機，總體維持在了4%-6%。
2008年金融危機後澳大利亞再一次大降息，希望刺激借貸恢復經濟。自從2012年後澳洲央行就在降息路上一去不復返，尤其疫情開始經濟進一步下滑，央行利率已經到0.1%，就有了2021年房地產價值破紀錄的攀升。
另一個因素是持續的人口增長，雖然澳大利亞的出生率不高，但通過引入移民，澳大利亞在近幾十年來人口一直持續增長。
從1990年的1700萬到現在的2500萬，三十年澳洲人口增長了大約50%。
經濟發展，稅率降低，人口增長，這些因素讓澳大利亞的房價曾一路攀升。
然而，澳洲沒有預料到的是，疫情時美元嚴重發超使大批資金流入澳洲，以及烏俄衝突等因素造成了供應鏈問題。而此時，位於歷史最低點的現金利率及較高的負債水平成為了威脅。
所以說，澳大利亞會面對日本曾經的遭遇麼？
泡沫的破滅
急劇加息下的暗流湧動
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房地產泡沫破滅是由許多因素促成的，包括但不限於：
- 利率提高使一些購房者無法獲得房屋所有權，使目前擁有的房屋無法負擔。最終會增加市場上現有的供應量。
- 一般經濟活動低迷導致可支配收入減少，從而減少對住房的需求。
- 當價格上漲停滯時，投資者會減少或停止投資，從而為市場帶來更多的供應。
2022年，澳聯儲於5月3日首次加息25個幾點至0.35%，6月7日加息50個基點至0.85%，7月5日加息50個基點至1.35%。而下一次加息公佈日期將在8月2日，普遍預期為50個基點。
於此同時，CoreLogic的資料統計，5月，雪梨（悉尼）房價下跌1%，墨爾本房價下跌0.7%，全澳下跌0.1%。6月，雪梨（悉尼）房價下跌1.6%，墨爾本下跌1.1%，全澳下跌0.9%。
相比於日本，1986 年至1989年初，在美日貿易摩擦和金融自由化的背景下，一直保持著寬鬆貨幣政策，現金利率維持在2.5%的水平，而後期，短時間內把現金利率上升至3.25%、4.25%、5.25%，最後至6%。
日本之所以急劇上調利率，很大部分原因是由於日本「金融自由化」等各種政策導向下大量銀行資金「脫實向虛”，產生了令人迷惑的低通脹水平，虛假繁榮的徵兆顯現時已經為時過晚，錯失了治理資產泡沫的良機。
而澳大利亞，一直以來是十分敏感的市場，光美聯儲的加息預測便能立刻引起澳洲股市動盪，加息時間可以說相對及時。
加上能源出口量增加，澳大利亞保持著良性市場資料，經濟基礎堅實；低失業率，以及有彈性的消費支出（年度增長7.9%），和超過收入11%的家庭儲蓄等是經濟承受房價下滑壓力的主要支撐因素。
雖然說澳大利亞有可能會跟隨美國步入經濟衰退期，但完全可以避免面對日本當年的極端情形。
影響澳洲房價的重要因素
借貸能力和供需，哪個更關鍵？
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單獨對於房地產來說，影響會跌多少，跌多久的最關鍵因素還在於利率的漲幅，以及會給市場帶來多大痛苦。因為它影響著目前有關澳洲房價最重要的指標：借貸能力。
日本當年在房價下跌後，人們會趨向於償還更多貸款，減少債務。澳大利亞與之相同，借貸能力是房價的重要驅動因素。
Philipp Hofflin 博士展示了下圖，房地產價格與GDP的比率以及信貸與GDP的比率是非常緊密地聯繫在一起。
而另一個驅動因素是住房的需求和供給。
需求方面，雖然邊境打開已有段時間，但移民、留學生，或一些持有臨時簽證入境工作的人數恢復緩慢。
Source：2022-2023 Budget
供給方面，今年以來，建築原材料成本不斷上升，4月新房平均成本同比增加76,715澳元，對建築商影響極大。預測新房所減少的供應量會覆蓋並超過拍賣房產數量的增長。
因此，澳大利亞房地產市場正處於需求不斷緊縮，但供給同樣不足的時期。
目前，全澳穩定在 60% 左右的拍賣清盤率也表明了目前房地產市場的供需平衡。
曾經，因受到美聯儲加息力度的影響，澳洲7月加息出現過提升75個基點的預測，從而引起市場提前恐慌，不過澳聯儲平息了此番猜測，表示會循序漸進。
終上所述，澳大利亞房價不會如當初日本一般產生跳崖式下跌，更像是被溫和的除去過剩泡沫。
中長期來看，疫情後的供應鏈恢復以及海外投資至關重要。於最近開放的移民配額中，技術移民配額比上財年多出3萬，可以預見澳洲政府將在至少近兩三年內開放更多技術移民。
聯邦住房部長Michael Sukkar表示:「雖然由於疫情的不可預測性，前景仍不確定，但隨著海外移民的復甦，預計到2024-2025年，人口增長率將增至1.4%左右。」澳洲人口預計將從2020-2021年的2570萬增長到2031-2032年的2930萬。
Source：2022-2023 Budget
所以長期上講，澳大利亞在過剩資本回收後，以及形成通脹的部分供給因素得以緩解，終會迎來房地產市場的良性上漲……
Source：ABS，2022-2023 Budget：The future population，ABC News，CoreLogic，TradingEconomics