本週，澳大利亞又迎來了新一輪的加息，由於預計今年第四季度整體通脹率將達到7.75%，因此澳大利亞財政部在頒佈2022 – 2023 年預算時，主要考慮因素是：
提高生產率和減緩支出
各項措施及補貼也都在試圖提高效率，其中包括加強勞動力技能，增加技術移民，以及增加兒童保育補貼等。
而在如此大的赤字之下，預算中還包括了2030年建造100萬套新住宅的目標。新全國住房協議引起了很大的風波。
可為何在提升貸款利率的同時
卻還要鼓勵新建住宅？
為何在高通脹之下，房地產動向成為了社會最關注的問題？
他將對市場產生怎樣的影響？
首先，房地產市場對利率緊縮反應最為強烈。
在加息之後，CoreLogic資料記錄：
- 全國房屋價值指數較5月的峰值下降約6%。
- 今年迄今的銷售量較2021年下降約11%；
- 截至8月新增住房融資價值較4月下降13.9%。
而其他行業對加息有很強的彈性，難進行干預，目前持續高漲的消費，ABS最新資料顯示：
零售業收入居高不下
2022年第三季度
環比上漲了0.6%，同比上漲17.9%。
這意味著現金利率還會繼續上漲，住房貸款也將進一步提高，租金也將上漲。
租金大幅增長
住房可負擔性變差
如果住房負擔性持續變差
貧困人口將會增加
人們無家可歸引起社會動盪
這無疑是澳大利亞在抑制通脹時需要克服的最大的問題。而新全國住房協議又將會對整個市場產生怎樣的影響？
新全國住房協議
《新國家住房協議》由政府、投資者和建築部門共同簽署，旨在解決住房可負擔性問題。
其中，最受爭議的是從2024年起在五年內建造100萬套新住宅的目標，而其中大部分來自私營部門。
具體包括：
- 州政府和地方政府將加快社會保障性住房的分區、規劃和土地發放。
- 聯邦將通過澳大利亞住房未來基金提供融資選擇，以促進社會住房和經濟適用房的機構投資。
- 該協議將與地方政府合作，規劃改革和解放土地所有權。
- 建設行業將支持建築的高能效。
資料顯示，自最近的建築熱潮以來，完工率已經開始下降，而從利率上升以後，新住宅批准數量普遍呈下降趨勢。這表明，未來幾年的住宅建設完工量也將進一步下降。
從住房增長的目標來看，理想情況下，聯邦預算應該控制支出，並減少進一步加息的需要。然而在目前的通脹率下，大概率還會持續加息至明年。
財政部預計，在 2022-23 和 2023-24 年，住房完工數將下降至18萬套，而澳大利亞建造大師協會(Master Builders Australia)預計，2023-24年的住房完工數將為16萬套。
在2017年至2022年期間，創紀錄的低利率水對開發商有很大的激勵作用。可在如今的經濟背景下，目標的實現需要更大的激勵。
所以，很多人質疑該目標難以實現。
而在協議中更令人擔憂的未知因素還包括：
這百萬套住房中有多少將用於建設經濟適用房？
根據聯邦預算，其中至少有5%將分配給經濟適用房。
這包括：
- 聯邦政府在5年內支持的1萬套經濟適用房，
- 州和地區政府支持的1萬套，
- 以及在5月聯邦選舉前宣佈的3萬套全新的社會和經濟適用房。
該協議提到鼓勵房地產領域的機構投資，包括養老基金投資。而傳統上，機構投資的住房一直不是澳大利亞住房的主要組成部分。
澳大利亞的稅收設置有利於個人、」父母」投資者參與，而不是大型管理基金。
為了解決這一問題，協議概述將通過「填補市場租金和補貼租金之間的差距」來激勵機構投資社會保障房和經濟適用房，此項預算為$3.5億。
對於澳大利亞來說，機構所有權制度可能有點尷尬，因為澳洲在文化上歷來都強調完全的住房所有權。但似乎艾博年政府正在為這種新型的房地產所有權奠定基礎。
專家指出這是一項影響深遠的計劃，可以影響我們下一代的未來，能夠給他們留下一些值得驕傲的有意義的東西。
但其中很大的問題是：
這項計劃過分依賴於私營企業，缺乏穩定性，並且很難解決當下因為租金高漲和供應不足
而引起的住房危機。
專家建議，更為直接有效的方案是利用和翻新現有住房，並例舉了東墨爾本的養老院免費翻新案例。
AHURI （澳大利亞住房調查機構）說:「有許多風險需要克服，很多政策、監管和項目設計決策需要敲定，以確保我們在正確的地方建造正確類型的住房。”
房地產委員會執行長肯·莫里森(Ken Morrison)稱該協議是「未來的起點」，並歡迎「大膽有抱負和合作方」。
Adair說:「該協議承諾了會進行長期的、系統的改革，是解決經濟適用租賃住房危機所迫切需要的。
Master Builders 執行長 Denita Wawn 表示，「澳大利亞建築大師協會將與政府和行業進行建設性合作，從2024年起，在五年內實現100萬套新、位置良好的住房的共同住房目標。」
「澳大利亞央行最近確定了限制房價增長速度和住房投資水平的產能限制，而勞動力和材料成本的增加預計將壓縮利潤率並增加破產風險，因此，這項協議是及時的。」
與此同時，住房行業協會(HIA)常務董事格雷厄姆·沃爾夫(Graham Wolfe)認為，該協議將有助於找到保持住房供應穩定的方法。
堪培拉首席部長安德魯·巴爾表示，「住房負擔能力是一個全國性的問題。聯邦政府與各州和各地區合作增加住房供應。」
「在澳大利亞首都地區，我們正尋求增加住房供應。我們也公佈了從自治以來澳大利亞首都地區最大的一攬子承諾，包括投資吸引澳大利亞首都的‘以租而建’項目，進一步有針對性地削減印花稅，建造數百套新的公共住房，增加土地供應，以及繼續進行規劃改革等。還有很多工作要做，我們正在積極探索新的政策方向。」
新南威爾士州財政部長馬特•基恩(Matt Kean)表示：「新南威爾士州將繼續探索更多的機會，根據協議釋放土地所有權，建造經濟適用房，該協議建立在我們現有的承諾基礎上，並將從2024-25年起提供更多的住房。」
北領地首席部長娜塔莎·法爾斯(Natasha Fyles)表示，北領地政府期待與聯邦政府合作實施項目，其中包括$25億的關鍵基礎設施項目投資，以及更多的住房、對偏遠社區的投資。
全國住房協議無疑在行業類掀起了巨大的風波，住房問題直接決定著人民的生活水平，尤其是在通脹難以控制的局面下，富人仍在繼續維持著高消費，而另一邊中低收入人群難以喘息。
而好的方面是，雖然新全國住房協議的有效性和可執行性引起了質疑，但澳大利亞各界都全力支持解決住房不可負擔問題。
畢竟，貧民窟一旦形成，城市中有了陰暗面，整個區域和國家從生活治安到經濟發展都會受到嚴重的打擊。
