澳洲房市調控打響第一槍!千萬別誤判局勢!

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  • 千呼萬喚新政來

  • 對購房者有什麼影響?

  • 打壓房價還是抑制房價?

  • 房價走勢如何看?

  • 結論

千呼萬喚新政來

狼來了,狼來了,狼真的來了。

昨天,澳洲房地產市場調控打響第一槍。

澳大利亞審慎監管局(ARPA)把房貸利率申請的最低利率緩衝從2.5%提高到了3%。

這意味著什麼?

這意味著什麼?

所有接受存款的銀行(ADIs)都應該以3%的利率緩衝適用於貸款利率,使普通借款人的最大借款能力降低約 5%。

現實貸款利率為1.99%的話,新政後貸款人須證明可以承擔貸款利率為4.99%才能發放貸款。

雖然,近期常有監管機構收緊房貸的風聲,但沒想到來得這麼快。

對購房者有什麼影響?

首次置業

這類購房者是此次新政的主要影響者之一。

原本購房門檻就已非常高的悉尼、墨爾本等地區,新政後更是只能望樓興嘆。

對於收入水平和首付能力都偏弱的首次置業者群體,收縮貸款對他們來說無疑是再次提高購房的門檻,並推遲他們購房的時間。

但這並非是政府新政所要打擊的群體,相反政府鼓勵首次置業人士入場

所以,監管機構還是手下留情,僅是提高最低利率緩衝,而非利率「下限」(銀行對借款人進行壓力測試的另一種方式)。

後續是否有針對首次置業群體的配套鼓勵措施,值得關注。

剛需升級

新政使得剛需升級群體左右兩難。

一方面,新政衝擊首次置業群體信心,使得小換大、公寓換獨立屋群體止步不前。如果改善型購房者現有房產不能成功被出售,那麼他們就無法去進行房屋升級。

另一方面,新政旨在打擊炒房人士,且隨著公寓、獨立屋價差不斷被拉大,推動著購房者決策的變化。許多原本打算購買公寓投資房的人士,現在也在轉向加碼獨立屋,亦或者是升級自住房。

所以,新政後貸款受影響,剛需升級會更加理性

投資客

投資客是此波調控的重點關注對象。

希望以高槓杆運轉的投資模式,勢必會受到新政的衝擊。

且在國門緊鎖,缺少海外人士、學生租房的大背景下,投資客拉高槓杆炒房的時代恐將一去不回

打壓房價還是抑制房價

調控新政已來,房價就要開始進入下行通道?

並非如此!

首先要理解此次調控的主要目的是什麼?

是打壓房價還是抑制房價?

很顯然,APRA新政對總體住房信貸增長是「相當溫和」影響,僅僅是敲敲邊鼓而非調控「原子彈」。

如果監管機構希望打壓房價,很簡單,加息即可。或者採用此前推測的債務收入比例限制措施。

但是APRA沒有這麼做,因為他們的目的不是為了一棒子打壓房地產市場,而是更關注經濟環境(就業、通脹等一系列因素)的總體平衡。

所以,此次調控是降溫而不是滅火

房價走勢如何看?

調控是降溫,當前形勢下房價走勢還是要看這幾點。

現金利率

紐西蘭央行6日將基準利率上調25個基點至0.5%,以遏制通脹,防止經濟過熱。這是紐西蘭七年來首次加息。

但澳洲沒有動。

本週,澳洲央行召開每月例會,決定將現金利率維持在 0.1%,同時再次重申維持在 2024 年之前不會加息的決定

央行行長菲利普·洛威(Philip Lowe)特別提到了房市。

他表示,監管機構一直在討論在利率處於創歷史新低的情況下住房信貸快速增長的風險。

他更指出目前的主要手段仍是,保持貸款標準和適當的貸款可償還性緩衝

所以,只要寬鬆的貨幣政策不變,實物資產(包括房產)看漲的趨勢就不會變。

疫苗接種率及解封路線圖

昨日下午新州達到了16歲以上人口70%的2針率,迄今為止打了近1050萬針疫苗。而根據這個估計,新州將在10月25日達到80%的2針率。面對節節高升的疫苗接種率,新州政府將維持此前的解封路線圖。

維州,即使疫情再次反撲,房地產市場都仍然保持高熱度,在墨爾本放寬看房規定後,更多的賣家願意測試市場。

全面解封在即,樂觀情緒將推動房市正向發展。

住房供應量

需求旺盛,買家需求依然超過供應。

9 月份,全澳新住宅掛牌出售量增加了 12%,即73,812 套,但這一漲幅被住房存量整體下降所抵消,同期住房存量下降了 0.6%。

SQM Research 的資料顯示,當月悉尼的新房源掛牌量增加了 23.1%,為市場增加了 12,743 套新庫存。

而墨爾本上漲 9.9% 至 12,057 套,因為封鎖措施的結束,許多賣家重新考慮房屋上市出售。

除堪培拉和霍巴特分別下降 15.9% 和 5.8% 外,所有其他首府城市9月的新上市房屋數量均有所增加。

目前的市場吸收速度非常快,買家需求旺盛,消化速度遠超新掛牌上市的速度。

建築材料成本

隨著建築業復產復工,行業開始回暖,工程建設迅速增長。

澳洲工業集團/住房行業協會(Ai Group/Housing Industry Association)的建築業表現指數躍升 14.9 點至 53.3點,超過了50 點的榮枯線,表明隨著住宅和商業活動的改善,經濟恢復了擴張。

但供應鏈壓力也正在增加

但供應鏈壓力也正在增加。

建築投入價格指數升至98.4點的新高,全澳各地的建築商表示,供應商和進口商的價格都非常高,他們需要將成本上漲轉嫁給客戶

所以綜合以上因素,即使監管機構推出調控新政,但在當前形勢下房價沒有太多下降空間

結論

直白點:交易會減速,高房價不會降。買得起就買(首次置業、剛需改善),買不起就租,炒房要三思。

維持低利率不變,即意味著澳洲監管機構不會通過刺破泡沫降低房價的方式來讓所有人都買得起房。所以,奢望房價大跌的幻想還是趁早拋棄吧。

從整體上來看,牛市還沒結束,市場在解封后還會有一波熱潮,之後會趨於理性。

識時務者為俊傑,買房切勿逆流而上。

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