天下苦房地產預售制久矣

作為當下地產行業的首要議題,保交樓行動成效初顯,但形勢仍然嚴峻,交付力已成為現今房企間的競爭關鍵。98年房改以來,預售制在城鎮化住房建設中發揮了重要作用,但隨著我國房地產市場步入存量時代,商品房預售制的使命或已完成,其弊端已愈發凸顯。目前我國房地產業的短期重點,仍在於解決停工樓盤問題;長期來看,預售制改革已勢在必行。

「保交樓」行動仍在持續

交付力已成現階段房企首要之義

對2022年的中國房地產行業來說,「保交樓」無疑是最重要的關鍵詞之一。

去年7月,大規模爛尾引發的斷供潮,再度挫傷了原本就已搖搖欲墜的市場信心。

7月28日,中央隨即重新定調房地產,在重申「房住不炒」大方針定位的同時,第一次將「保交樓、穩民生」寫入了中央檔案。

此後,國家層面發佈了多條政策助力「保交樓」,鄭州、武漢、長沙等城市紛紛響應;作為交付主體的各大房企,也將「保交樓」提高到核心位置,表示將集中力量保證交付。

如今,「保交樓」行動已進行半年,各地各房企的「保交樓」成效如何?

從部分城市披露的情況來看,「保交樓」行動似乎已獲成效。

比如,鄭州市政府工作報告顯示,2022年鄭州落實支持資金300多億元,全市保交樓項目實質性復工95%以上,已建成交付9500多套;列入省問題樓盤臺賬的「辦證難」「配套設施不完善」兩類項目已全部化解。

而從多家房企發佈的2022年「保交樓」總結來看,目前頭部房企對於「保交樓」工作的響應較為積極。

億翰智庫發佈的《2022年中國典型房企交付業績研究報告》顯示,國內前50強典型房企在2022年的總交付面積超過4.8億平方米,預計佔全年房屋竣工規模的7成以上;國內前20強房企的交付規模則佔據了全國房屋竣工規模的50%以上。

具體來看,碧桂園稱,2022年公司累計交付近70萬套房,其中前三季度交付約佔全國同期交付量20%,相當於全國交付的每5套房中,就有1套房出自碧桂園。

恒大集團董事局主席許家印,在公司發出的內部信中總結道:2022年恒大地產732個「保交樓」項目全面復工,全年累計交樓30.1萬套,並表示「一定能完成保交樓任務,一定能償還各種債務。」

根據龍湖集團方面公佈的資料,2022年公司在全國共交付了約11萬套住宅,實現100%如期交付,其中約41%更是實現了提前交付,客戶滿意度約為90%。

中國金茂則表示在2022年完成了6萬多套房屋交付,2023年將堅決落實「房住不炒」定位。

總體來看,截至2022年12月31日,在CRIC調研的32個典型城市重點監測的290個項目中,已經有一半以上的項目實現復工。

不過,具體來看,目前保交樓的形勢還是較為嚴峻,因為這290個樓盤中,真正全面復工的項目只有62個,佔比僅兩成。

資料來源:CRIC調研

另外,根據國家統計局資料,2022年我國房屋竣工面積8.62億平方米,同比2021年下降了15%。其中,住宅竣工面積6.25億平方米,同比下降了14.3%。

在目前國內房地產市場景氣度持續下行和停工斷貸等因素的影響下,市場各方的信心都較為疲軟,不少房企也面臨著生存壓力。

而「保交樓」作為核心關注點,使房企的交付力變得愈發關鍵。可以說,交付力已成為現階段決定房企贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。

爛尾樓斷供潮背後

商品房預售是制度根源

所謂爛尾樓,通俗講就是沒有能完成全部開發建設的房屋。如果是已經建好的房屋,比如現房交易,就不可能出現爛尾樓問題。

也就是說,爛尾樓形成的前提是,在房屋未建成之前,賣方就與買方訂立了商品房預售合同,對計劃在未來建成的房屋進行交易,即所謂的商品房預售制度。

商品房預售制度,就是用政策和法律的形式,鼓勵、支持乃至保障開發商在房地產開發還未完工之前銷售樓盤,提前收取購房者的購房款和按揭貸款等資金。

如今的「保交樓」行動,主要針對的就是預售制度下的期房。

從商品房預售制度的發展來看,其最早起源於上世紀50年代的香港(又被稱為「預售樓花」)。

自1980年代開始, 中國內地的住房改革也拉開了從福利制向市場化的序幕,深圳(1983年發佈《深圳經濟特區商品房產管理規定》)與上海(1986年發佈《關於商品房預售工作的幾點通知》)率先開展了商品房預售試點。

1994年後,我國正式確立商品房預售制度,主要包括《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產管理法》兩大制度性檔案,以及此後國務院在1998年發佈《城市房地產開發經營管理條例》等相關配套規制。

實際上,我國引入預售制度,是一個權宜之計。

彼時,城鎮急需增加住房供給,但房地產開發又需要大量資金,特別是在進行開工建設前,需支付高昂的土地成本,開發商很難完全憑藉自有資金來完成全部開發工作。

而在預售制度下,房地產開發商可以先拿錢後建房,購房者則是先交錢後拿房。

所以,商品房預售其實是一種融資行為,而且對開發商極為有利。相當於購房者給了開發商一大筆無息貸款滾動使用,從而大大降低了開發商的資金成本。

這一方面使得一些自有開發資金不夠的開發商得以完成房地產開發, 而另一方面,更多的開發商則通過高週轉的方式進行大規模的圈地建房。

開發商拿地的積極性增加、頻次變高,對應的土拍市場更加繁榮,政府財政收入持續增加,地方政府也是支持的。

此外,房地產行業的鏈條長、涉及面廣,房地產的繁榮也可以有力促進社會經濟的發展。

而預售交易之所以能夠建立,還基於了購房者對未來房價的預期。

試想,如果購房者認為未來房價會持續下跌,恐怕很少有人會著急提前鎖定一份預售合同。

因為預售代表了不確定性,意味著購房者在實際得到房子前,就需要支付對價,甚至承擔額外的資金成本。

所以,簡單來說,商品房預售制度之所以能夠作為市場主流售房方式延續多年,其背後融合了各方的經濟動機——開發商獲能夠取低成本融資持續擴張,購房者為提前鎖定房價和房源而甘願承擔一定的交易成本和交易風險,地方政府也能通過繁榮的土拍市場增加財政收入。

這些經濟動機都在開發商拿地、建房、回款、還債的循環中實現。其中,回款是關鍵一環——只要不斷有新的資金進入,這個鏈條就有望持續運行,預售交易的風險就不大。

特別是在此前我國房地產市場爆發式增長的時代,房地產行業繁榮發展,房價一路飆升,甚至已經成為了一種「信仰」。在這種情況下,購買期房也確實並不是一件風險巨大的事情。

交錢不交貨、貨價不對等

預售制問題出在哪?

客觀來說,預售房制度的確在一定程度上推進了我國房地產市場的發展。特別是在改革開放初期,國內住宅供應短缺嚴重的情況下,預售制度是加快國內城鎮化進程的一大助力。

但不可否認,預售制的弊端也很明顯,自實施以來就一直爭議不斷,諸如延遲交付、質量不達標、建築設計變更、甚至直接爛尾等問題,相信讀者們早已耳熟能詳。

儘管預售制規定,預售房的工程進度需要達到一定標準後才可進行銷售,但具體落實到各地區後就出現了差異。

部分城市基本要求完成主體結構的1/4至2/3之間,但也有一些地方,只要達到「正負零」(地庫做完出地面)就可預售。

也就是說,在預售制度下,有的房子可能僅僅只是在地上挖了個坑,購房者就已經開始還房貸了,而另一頭的開發商,則掌握了更多的主動權。

比如,很多開發商只關心資金的回籠和利潤的點數,在拿完預售款迅速回籠了資金後, 往往就把關注點移到下一個投資熱點, 或去拿地進行新開發,哪還有什麼強動力在已經完成預售的房屋質量和裝修品質上下功夫?

即使最後確實交不了差,大不了就在交付時再看情況修修補補,到時候購房者還能退房不成?

換言之,在預售制下,消費者其實是很難約束開發商提升房屋質量,或者在遇到交房質量問題時也很難促其整改的。由此,也就很容易產生房屋質量問題。

而開發商一邊開發新項目、一邊高價拿地導致的結果是,部分開發商的槓桿率不斷攀升,這為後期暴雷也埋下了隱患。

一旦開發商的資金緊張甚至資金鍊斷裂,購房者既不能按時收房,有可能連預交的購房款也難以追回。

儘管在商品房預售制下,業主早已把首付款及房貸,通過銀行納入統一的賬戶,賬戶中的資金只能用於這個項目的開發建設,不能挪作他用,由政府部門和銀行實施第三方監管。

而且在一般情況下,如果監管賬戶的錢妥善保管好,即使開發商跑路或者破產,房子也不至於爛尾。

然而,在實際操作中,由於各地有自主權,資金監管的強度不一。特別是早些年對預售資金賬戶監管還不嚴格的時候,開發商將資金挪用於其他項目或新增拿地,都是業內常見操作。

隨著監管趨嚴,雖然現在項目間的資金調撥和流動強度都大大減低,但對於此前已經預售完成的項目來說,其預售資金已被挪作他用,又不能用其他項目的銷售去支援,資金的調撥受限,項目停工、爛尾事件也就隨之爆發。

特別是疫情衝擊下的國內經濟尚處恢復階段,此前預售制依賴的一些基本經濟基礎和市場預期已經發生了變化。

過去市場好、政策好,有問題也可以暫時被掩蓋。可是一旦經濟不行了,很多問題就赤裸裸的暴露出來,開發商暴雷違約的情況也越來越多。

掏空了六個錢包才攢好首付,眼看著房子停工無期就要爛尾,購房者肯定是十分焦急。而更讓人焦急的是,雖然新房遙遙無期,但給銀行的月供還得按時還。

這是因為購房者與開發商籤的是購房合同,跟銀行籤的是貸款合同。所以,開發商違約,並不影響銀行的貸款合同。

按理說,只要監管賬戶不被挪用,樓盤還是能夠進行建設的。而挪用監管賬戶,也不是開發商一方就能辦成的事,地方政府和銀行作為第三方監管人,在其中可能也難辭其咎。

於是,部分購房者只得以「停貸」作為手段來維護自身權益,短時間內就有100多個樓盤加入其中,也就出現了去年7月的斷供潮。

所以,斷供風波表面上看是銀行和樓盤業主的矛盾,實際上是一場多種因素共同導致的危機。在預售制下的商品房交易鏈條裡,購房者、銀行、開發商、地方政府等相關利益方都無法置身事外。

我國房地產業的短期重點

仍將集中於解決停工樓盤問題

事實上,自我國住房制度改革以來,集體性的斷供事件也不是首次發生了。

比如,2008年,金融危機席捲全球,當時深圳房價出現斷崖式下跌後,就曾引發一波深圳「斷供風波」。後來救市措施頻繁出臺,房價再次暴漲,樓市關鍵詞才又從「斷供」變為了「抄底」。

再比如,2013年,溫州經濟不振,本地企業普遍出現經營困難,房價大幅下跌,「棄房斷供」的案例也頻現。另外,2014 年「穩增長」壓力加大,浙江杭州、江蘇無錫等地也曾陸續出現過斷供事件。

探究這些斷供事件背後的原因,當時都出現了經濟景氣度下行、居民收入下滑、局部房價下跌的情況。

一部分購房者無力還貸,無奈之下選擇了放棄手中的房產;另一部分則由於房價下跌被拖入「負資產」的泥潭,主動斷供的收益大於斷供成本。

而近幾年也存在相似的經濟背景——疫情對實體經濟造成了巨大沖擊,微觀主體經營困難,居民收入縮水,房地產行業也進入下行期。

所以,從宏觀層面來看,恢復和發展經濟是解決問題的根本手段。實際上,在經濟下行的大背景下,各種問題都在加速暴露,斷供風波也僅僅只是其中的一個縮影。

具體到行業層面,則還有監管環境收緊後,房企「高槓杆」、「快週轉」的模式失效,加之經濟下行,房企資金鍊斷裂,進而引發樓盤爛尾的邏輯。

不過,與此前不同的是,在去年這波斷供潮中,購房者主要是將「斷供」作為維權工具,訴求仍集中於項目復工與新房交付。

所以,我國房地產的短期重點,仍然也將集中於解決爛尾樓、停工樓盤問題。

去年8月以來,與「保交樓」相關的政策已經連續出臺。

其中最受關注的,是給出的2000億元「保交樓」專項借款額度和2000億元「保交樓」無息再貸款額度。

從官方表述來看,上述兩項工具的用意是希望通過4000億元額度的「保交樓」資金,撬動更大的「保交樓」配套融資,以促進落實「保交樓」工作。

去年11月,樓市「三支箭」也陸續強勢發佈——中農建交工郵國有六大行落實「金融十六條」、支持民營房企發債融資(預計額度2500億元)、重啟房企股權融資。

這是時隔12年後,我國首次重啟上市房企重組和再融資通道,業內人士由此普遍認為,這次的政策是「史詩級」的房企救援。

值得注意的是,現在的政策趨勢中似有透露出預售制向現房銷售轉變的信號。

今年1月17日,全國住房和城鄉建設工作會議強調,「有條件的可以進行現房銷售。」近段時間,已經有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確了提出了支持有條件的城市開展現房試點。

當然,預售制或許終將退出歷史舞臺,但仍需要一個過程,現房銷售也無法一蹴而就。

現階段,房地產市場正在積蓄各方力量企穩復甦,如果現房銷售切換得過快,將加劇房企資金鍊吃緊的困境。

不過,相關購房者也不必太過著急,保交樓的任務總會完成的,而且改革已經勢在必行。

正如國務院副總理在今年達沃斯世界經濟論壇年會致辭中表達的那樣,房地產是我國國民經濟的支柱性產業,「如果房地產領域的風險如果處置不當,很容易引發系統性風險,必須及時干預。」

相信在一系列利好政策的支持下,房地產行業的資產負債狀況改善可期,房地產市場有望形成穩健發展新格局。

上下滑動查看參考資料:

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從歷次「斷供風波」看當前地產困局 https://www.yicai.com/news/101495342.html

財新:《機構盤點「保交樓」進程 全國僅兩成樓盤真正全面復工》https://www.caixin.com/2023-01-13/101988904.html

任澤平:是該取消商品房預售制了_新浪財經_新浪網 https://finance.sina.com.cn/stock/stockptd/2022-07-15/doc-imizirav3483359.shtml

央廣網:《「保交樓」仍需加速推進》https://house.cnr.cn/jdt/20230212/t20230212_526151916.shtml

新浪財經:《32城去年停工項目超半數復工 2023年保交樓繼續發力》https://finance.sina.com.cn/jjxw/2023-01-19/doc-imyatvny8666251.shtml

證券日報:《多省明確試點現房銷售 新房「即買即交付」或加速落地》https://news.cnstock.com/news,yw-202302-5017179.htm

央廣網:《劉鶴:房地產易引發系統性風險須及時干預、2023年中國經濟增速將達正常水平》https://www.cnr.cn/ziben/yw/20230118/t20230118_526129959.shtml

文章用圖:圖蟲創意