國浩視點 | 從「停貸風波」看開發商、金融機構和業主之間法律糾紛的解決

編者按

2022年，國浩律師事務所啟動首屆國浩優秀案例評析論文評選活動。參賽論文話題覆蓋多個法律業務領域，評析有道，值得一讀。今天分享由國浩石家莊合夥人齊燕，律師王茜所撰寫的《從「停貸風波」看開發商、金融機構和業主之間法律糾紛的解決——以（2019）最高法民再245號為例》，本文以判決為例，對業主、開發商、金融機構三大主體，以及按揭貸款購房中多重法律關係如何處理的問題進行了解析，供諸位師友一同學習、探討、品鑑。

2022年下半年開始，全國部分地區出現了房屋買受人停貸的風波，各種停貸聯名信屢見網路。房屋買受人們發出呼聲：自己的血汗錢每個月交給銀行，難道就是為了一套已經爛尾的房屋嗎？甚至有的買受人還質問：在淘寶上買東西，買家在收到貨之前，平臺尚且不能把錢打給賣家。那麼我們的賣房款都去了哪裡？為什麼買受人付了錢卻拿不到房子呢？在筆者參與的一起房地產破產重整案件中，筆者作為破產管理人接見了破產涉及項目的擬停貸業主，也聽到了類似的疑問和質疑。截止至2022年8月底^[注1]，在中國裁判文書網上檢索「停貸」一詞共出現了1140個案件，其中最高人民法院判例3個，高級人民法院判8個，中級人民法院判例222個。上述案件中多數為銀行作為起訴主體，銀行勝訴率達到81.17%，在以銀行為起訴主體的判決中，以2019年為分界點，之前的主流判決觀點為由業主個人承擔還款義務，房地產對上述義務承擔連帶責任。後續法院的判決觀點逐漸轉向由房地產企業承擔責任。比較有代表性的判決為最高人民法院作出的(2019)最高法民再245號民事判決書，認定由房地產企業承擔還款義務，本文以該判決為例，對業主、開發商、金融機構三大主體，以及按揭貸款購房中多重法律關係如何處理的問題予以淺談。

一、（2019）最高法民再245號再審案件的案情介紹

(一)案件基本情況

2015年8月12日，王某與某房產公司簽訂《商品房預售合同》，購買商業用房一套，採用按揭貸款的方式購買該房屋，合同約定交付時間為2015年10月30日。2015年8月14日，王某與建行某分行、某房產企業簽訂《借款合同》，所借款項以上述房產為抵押財產。同日，三方簽訂《房地產抵押合同(在建工程/預購房)》，抵押合同約定房產公司應按預售合同約定期限向王某交房，交房時須經建行某分行書面同意，房產公司不按期交房而直接影響建行某分行利益時，房產公司應代替王某承擔賠償建行某分行損失的責任。2015年8月18日，建行某分行取得案涉房屋他項權利證書。

因某房產公司逾期交房，王某向法院起訴解除《商品房預售合同》、《借款合同》、《抵押合同》，上述合同根據(2017)青民初13號民事判決及(2017)最高法民終683號民事判決結果予以解除。

合同解除後，王某便不再向建行某分行償還貸款，因王某及某房產公司均不再履行還貸義務，建行某分行據此向法院提起訴訟。該案一審判決後，建行某分行不服提出上訴，二審法院改判，王某提出再審，最高法院撤銷二審判決，維持一審判決。

(二)案件爭議焦點總結

該案經過一審、二審和再審，關鍵審理焦點為案涉合同解除後，向銀行歸還貸款的義務由誰承擔？

一審法院認為，判定案涉合同解除的(2017)最高法民終683號民事判決書明確認定房產公司應向貸款人建行某分行返還剩餘貸款的本息，但是並非免除王某的還款義務，因此王某應當承擔還款義務，一審法院認為應根據對房產公司執行情況、未償還部分具體損失，由王某承擔補充還款責任。

二審法院認為，由於案涉合同被解除後，房產公司並未向建行某分行返還貸款本息，王某對建行某分行所負債務並未清償，故雙方之間的借貸民事法律關係未消除。王某作為房產公司債權請求權人及貸款本息返還的委託人，並未依據生效判決積極主張權利，其怠於行使權利的行為，造成建行某分行債權受損，因此認定王某應承擔償還貸款本息的義務。

再審法院認為，《商品房預售合同》解除的原因是房產企業單方違約，《借款合同》和《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除，根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定，房產企業應當承擔歸還銀行貸款的義務，王某不負有返還義務。

二、業主停貸涉及的法律問題淺析

(2019)最高法民再245號再審判決書的審理思路為：因房地產企業違約導致合同解除的情況下，買受人無需再向銀行履行返還義務。通過檢索相關判例，發現買受人「停貸」引發的案件，涉及多重法律關係。分別是買受人和開發商之間的商品房買賣合同關係、買受人和銀行之間的貸款合同關係、開發商和銀行之間的保證合同關係以及銀行預售資金的監管法律關係。下面，筆者結合判例以及涉及到的法律關係闡述相關法律問題。

(一)買受人停貸行為的法律性質認定

對於網路上使用的「業主停貸」的表述，筆者認為準確表述應當為「買受人停貸」。業主一般是指取得了商品房的產權證書或者事實上收了房的買受人，在業主停貸造成的糾紛中，大部分房屋處於爛尾狀態，有的小區甚至只進行了開槽施工。故統一表述為「買受人停貸」更為準確。

1. 買受人停貸行為是否系行使不安抗辯權。

《中華人民共和國民法典》第527條^[注2]、528條^[注3]規定了不安抗辯權的構成要件和基本法律後果，以及不安抗辯權的行使程序和解除權的發生。對比法律規定，工地全面停工、商品房形成爛尾可以理解為第527條規定的「經營狀況嚴重惡化」，但是目前商品房預售體制下的合同體系，似乎又剝奪了買受人不安抗辯權提起的權利。在整體的商品房預售交易中，買受人和開發商簽署《商品房買賣合同》，同時買受人和按揭銀行簽署《貸款合同》，並將所購房產提供貸款抵押。開發商向按揭銀行提供房屋交付前的階段性擔保，和按揭銀行簽署《保證擔保合同》。在買受人和開發商簽署的《商品房買賣合同》中，往往僅約定了買受人繳納首付款的義務以及開發商逾期交房的違約金的給付，並沒有對房屋不能交付後貸款是否繼續償還進行約定。而在買受人和按揭銀行簽署的《貸款合同》中，僅約定了買受人逾期不償還貸款的違約責任，並未提及如果房屋無法交付時的救濟途徑。即便買受人提出不安抗辯權停止償還貸款，也是針對的《貸款合同》的履行，而真正出現不安抗辯事由的是買受人和開發商之前簽署的《商品房買賣合同》。在這種情況下，買受人在交房前就承擔了開發商的違約、破產的風險，而開發商、金融機構無須承擔房屋交付不能的風險。此外，根據合同相對性的原則，買受人應當向房地產開發商提出不安抗辯權，而不是向貸款銀行提出，能否穿透合同相對性原則，將不安抗辯權應用到貸款合同中，目前沒有直接的法律依據可以參照。

2. 目前司法解釋以及司法實務的變化

針對上述情況，筆者認為界定商品房預售合同以及關聯合同的關係尤為關鍵。對於商品房預售合同的性質，早期的最高人民法院觀點認為：商品房買賣合同與擔保貸款合同之間的依存關係與合同聯立情形相似。商品房買賣合同和擔保貸款合同之間可能互相影響，發生效力上的關聯。這一點在2003年最高人民法院發佈《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第23條^[注4]和24條^[注5]規定中，可以找到依據。在司法實務中，買受人直接穿透合同相對性原則，在《商品房買賣合同》沒有解除的情況下，向銀行提出停貸請求，極易被認定為合同違約。但是，買受人可以依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條的規定維護自身權利。第21條規定：「因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。」「商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。」

前文提及的最高法民再245號判決書，是在商品房買賣合同已經解除的情況下，司法實踐突破了貸款合同相對性，本金及利息返還的實體責任轉由開發商承擔，免除購房者的返還責任的判例。從這個判例之後，各地法院的判決有了明顯變化，由之前判決買受人承擔還款責任轉而判決由開發商承擔還款責任。

(二)開發商承擔貸款返還責任的法律分析

在商品房預售法律關係中，如果開發商能夠按期交房，購房者按期還款，則上述兩個法律關係可以得到持續穩定的發展。但是，如果開發商無法按期交房，則會出現開發商的違約行為。筆者認為開發商承擔的貸款本息返還的責任，應當分為兩個階段。在買受人和貸款銀行的貸款合同解除前，買受人逾期未歸還銀行的貸款本息應當由買受人承擔，開發商承擔連帶清償責任；貸款合同解除後的本息償還，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020)》第十九條^[注6]的規定處理，即由開發商承擔逾期貸款本息金額的責任^[注7]。

(三)金融機構違規的責任承擔

金融機構違規並不必然導致需要對買受人承擔違約責任，其中涉及「行政監管」與「民事違約」行為的識別和區分問題，如果有證據證明銀行存在違規發放貸款的過錯行為，致使商品房項目爛尾時，相關合同主體應當承擔的責任。

2010年4月住建部發布《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，明確指出「各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。」因此，商品房預售資金是由房地產行政主管部門會同銀行實施第三方監管，房地產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶。在很多爛尾樓項目裡，銀行違規放貸難辭其咎，存在提前放貸或者根本未將資金放到監管賬戶裡進行監管的情況，導致最後一道資金保障缺失。那麼如果有證據證明貸款銀行違反規定發放貸款，應當承擔什麼責任呢？

有的觀點認為，銀行未將商品房預售資金納入監管賬戶，系銀行違反行政法規的規定，應當承擔的是行政責任。在民事法律關係中，因為銀行並未向買受人承諾將資金打入監管賬戶，不構成對買受人的違約，因此無需承擔責任。同樣，對於銀行提前放貸的情形，有觀點認為，該情形僅違反銀行行業內部的監管規定，業主提前償還的本息屬於清償債務，並非損失，如買受人據此主張損失並無相關法律依據^[注8]。

對於銀行存在違規行為導致資金未進入監管賬戶，應當承擔的責任問題。筆者認為，銀行作為專業的金融機構，對於購房的按揭款應當進入預收款專用賬戶是明知的，同時銀行對於預售資金存入非專用賬戶的風險應當是知曉的，其行為的違規是房地產項目爛尾的間接原因。因此銀行應當根據公平原則承擔締約過失責任，買受人可以主張階段性暫停還貸^[注9]。但是要說明的是，銀行依約發放貸款後，買受人以銀行未履行資金監管義務為由強制停貸構成違約，應當承擔違約責任^[注10]。在司法事務中，對於銀行存在違規行為的舉證責任，仍然被認定為買受人的舉證責任。

三、結語

房屋買賣合同與借款合同是不同的法律關係，購房者與銀行應各自承擔相應合同關係項下交易風險，尤其對於樓盤爛尾，應當充分考慮購房者與銀行之間的利益平衡，以及公平原則的適用。

對於業主而言，一面是爛尾樓，一面是高額的按揭貸款，但停貸並非最穩妥的選擇，可能存在的徵信風險只會雪上加霜。因此，業主應從開發商是否存在破產清算可能性、是否有續建復工可能性、房地產未來預期以及結合自身經濟實力等角度進行綜合判斷，選擇最優路徑，以實現妥善解決。在筆者所參與的一起房地產破產重整案件中，涉及兩個房產項目停工停建，管理人通過向業主解釋如解除購房合同，進入破產清算則將歸於普通債權，如未解除，債權清償順位則具有一定優先性等法律問題，同時在政府的大力支持下推動「保交樓、保交房、保穩定」政策的落實。所以，筆者認為業主貿然選擇停貸並非明智。

對開發商而言，尤其是目前正在經營的開發商，需要加強企業的內控與合規管理，時刻關注項目資金的調用、賬戶管理、信貸風險等，建立較為完善的合規風控機制，避免一味的追求發展規模等導致資金鍊斷裂，引發群體性事件。

對金融機構而言，從內要嚴格內控管理，做到監控、識別和預判要落實銀行違規放貸、監管失職責任，做好保護屏障，中國人民銀行各分支機構、各銀監局從外應加強轄區內對金融機構房地產信貸管理，加大對違規行為的處罰力度，以促進房地產市場平穩健康發展。

安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！風雨不動安如山。總之，購房問題關係民生穩定，房產企業發展也關乎國家經濟，銀行業在其中更是起到搭建通暢、安全橋樑的作用，三者的良性循環才會有利於房地產行業的向好、向上發展。

上下滑動查看全部

註釋：

[1]資料來自於威客先行資料庫及中國裁判文書網。

[2]《中華人民共和國民法典》第527條：「應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)經營狀況嚴重惡化；(二)轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；(三)喪失商業信譽；(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。」

[3]《中華人民共和國民法典》第528條：「當事人依據前條規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應當恢復履行。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務，中止履行的一方可以解除合同並可以請求對方承擔違約責任。

[4]《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年)第二十三條：「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」

[5]《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年)第二十四條：「因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。」

[6]《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020)》第十九條：「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」

[7]相關案例：(2018)粵民申7516號。

[8]相關案例：(2019)閩09民終1067號。

[9]相關案例：(2017)粵13民終1881號。

[10]相關案例：(2021)渝02民終689號。

【特別聲明：本篇文章所闡述和說明的觀點僅代表作者本人意見，僅供參考和交流，不代表本所或其律師出具的任何形式之法律意見或建議。】

作者簡介