法國11月12日疫情資料
法國新增5577例，累計確診37056117例，累計死亡157704例；
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《巴黎人報》報道，房產中介「最佳經紀人」（Meilleurs Agents）網站11月最新一期房市報告指出，巴黎大區房價漲勢正在結束。房地產機構調查顯示，今年7月至9月，德國房價持續下跌；在英國，由於利率飆升和房價下跌，長達13年的房地產市場繁榮將在明年告一段落。義大利國家統計局的資料顯示，儘管國際緊張局勢和高通脹疊加，已經持續了3年的房價今年第二季度仍在加速增長。
01
大巴黎房價漲到頭了？
「巴黎大區房價正在加速下跌，涉及的城市也越來越多，」該機構經濟研究負責人Barbara Castillo Rico指出，「房貸收緊影響到房產交易，房價勢必將繼續下跌。」
房產中介「最佳經紀人」報告指出，巴黎市房價一個月內下跌0.5%，公寓房（appartement）均價下滑至每平米10346歐元。儘管跌幅微小，但象徵意義卻很大。
▲ 好訊息：巴黎房價降了！壞訊息：還是買不起……（法新社圖）
「這是自2015年以來月跌幅最大的一次。」Barbara Castillo Rico解釋說，「11月通常是一年中房產交易疲軟的一個月，但正常情況下，春季房市相對活躍。而今年（巴黎）房價已連續下跌4、5個月。」該機構預計今年巴黎市區房價跌幅將達到3%。
最近三個月裡，巴黎市房子掛牌售賣的平均時長也從60天增加到了69天，而新冠疫情前僅需44天。
房產中介Laforêt 集團主席Yann Jéhanno指出，目前房貸利率幾乎翻番，加上銀行收緊房貸發放，以及人們對未來不確定性的擔憂，估計有15%的買家放棄買房計劃。「房價正處於從高位往下行的過渡階段。在經歷了2021年‘房價天花板’後，房產交易市場開始自我調節。買房不還價的日子一去不復返了。」
除了巴黎，在巴黎大區房價第二高的上塞納省，公寓房價格三個月內下跌0.7%至每平米7250歐元；獨棟房（maison）跌幅更大（-2.4%），降至每平米7576歐元。「巴黎大區房價趨於穩定，但採光充足、帶陽臺/院子等戶外區域的公寓房價格仍在上漲。」Yann Jéhanno強調。
▲ 《巴黎人報》報道截圖
不過，在巴黎近郊房價最便宜的塞納聖德尼（Seine-Saint-Denis），房市仍相當活躍：公寓房價一年內上漲3%，升至每平米4539歐元；獨棟房價漲幅3.7%，每平米3757歐元。塞納聖德尼獨棟房比例也是巴黎近郊較高的地區，達到24%，是上塞納省（12%）的兩倍。
房產中介「最佳經紀人」的經濟研究負責人Barbara Castillo Rico指出，在巴黎遠郊，後新冠時代的買房邏輯（遠離巴黎買更大的房子）還將繼續，因此房價相對較低的遠郊房市仍保持活躍：塞納馬恩省房價上漲3.3%，伊夫林省漲2.3%，瓦茲河谷省漲2.2%，埃松省漲1.3%。
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法國大城市房價情況（按最近三個月漲幅排名）
房產中介Era immobilier集團執行經理Éric Allouche認為，雖然法國房貸利率正在上調，但仍處於較低水平。「如果有買房計劃，應該現在就行動起來，不動產始終是一種保值投資。」
▲ 11月法國房貸利率情況。（empruntis網站截圖）
02
德國這些大城市房價跌幅最大
房地產平臺「McMakler」的調查卻顯示，今年7月至9月，德國房價持續下跌。在大城市中，斯圖加特的價格下跌幅度最大，為1.6%，平均房價5776歐元每平方米。漢堡、法蘭克福的跌幅則分別為1.2%和1.1%。
根據「McMakler」的資料，房價下行的原因是需求萎縮。今年第三季度，德國房地產的供應略有增加，其中巴伐利亞州的增幅最大，達到25.1%，高於漢堡的24.1%及北威州的23.4%。與此形成對比的是：德國對住房的需求量平均下降了9%。
數字房地產科技公司AVIV第三季度的市場報告也得出了類似的結論，只是在細節上有所出入。根據該報告，房價跌幅最大的城市是漢諾威和埃森（-3.7%），其次是慕尼黑（-2.4%）和漢堡（-1.7%）。
▲ 今年8月德勤（Deloitte）發佈的一項調查顯示，2021年，在23個歐洲國家68個大城市中，慕尼黑是房價第二高的城市（10500歐/平米），僅次於巴黎（13462歐/平米），第三名為倫敦。（法新社圖）
與此同時，「瑞銀」發表的一項研究則呼籲人們警惕法蘭克福和慕尼黑兩地的房地產泡沫，更表示：「歐盟的任何地方都不會像這兩個德國大都市那樣存在房地產價格嚴重崩盤的風險。」
高漲的貸款利率被認為是造成購房需求降低的原因。今年1月，10年期抵押貸款的利率還只有1%，如今卻已經接近4%了，這讓很多德國人放棄了購房計劃。AVIV的房地產專家預計，貸款的利率還將繼續增加。鑑於歐元區9.1%和德國10%的高通脹率，外界普遍相信，歐洲央行將再次加息。儘管歐洲央行的基礎利率與購房的貸款利率沒有直接關係，但前者會對後者產生「信號效應」，這意味著當局的加息政策會導致貸款利率的進一步上漲。
不過，並非所有的房地產觀察人士都相信德國的房價會這樣一直跌下去。上漲的利率雖然會壓低房地產的價格，但居住空間的日益短缺卻也在同時推動房價上漲。根據房地產專家布勞恩（Reiner Braun）的說法，人們並不清楚，哪種因素將對房價的走勢產生更大的影響。
03
英國13年樓市繁榮明年謝幕
英國皇家特許測量師學會（RICS）日前發佈報告稱，由於利率飆升和房價下跌，英國長達13年的房地產市場繁榮將在明年告一段落。
英國《衛報》報道，報告顯示，英國9月潛在購房者的問詢數量連續第5個月下滑，銷售額也下降到2020年5月以來的最低水平，當時正處在新冠疫情早期階段的住房市場幾乎停擺。與此同時，新的售房公告數量也在持續下降，房屋庫存水平處於歷史低點，房產中介平均掛牌售房數量僅為34套。
與此同時，英國最大房屋建築商Barratt表示，7月1日至10月9日，新房買家每週平均預訂數量同比下降了三分之一。
▲ 倫敦金融城。（法新社資料圖）
RICS首席分析師西蒙·魯賓索恩指出，最近幾周抵押貸款市場的動盪，使得因能源賬單上漲和更廣泛生活成本危機導致的經濟不確定性水平進一步加劇，進而打亂住房市場平衡。
由於待售房屋供應有限，房價仍在上下波動，但漲勢正迅速放緩，隨著利率飆升給家庭預算帶來更大壓力，該機構預計明年房價至少下跌10%。
另據Moneyfacts.co.uk的資料，12日，英國2年期固定抵押貸款平均利率為6.46%，5年期平均利率為6.32%，為2008年金融危機以來的最高水平。不斷飆升的抵押貸款利率會將新買家擠出市場，同時房貸在身的業主則面臨著更沉重的還款負擔。
房產諮詢公司Knight Frank的英國住宅研究主管湯姆•比爾認為，房價兩位數上漲的時代已接近尾聲：借貸機構難以確定利率，市場情緒受到打擊，標誌著長達13年的超低借貸成本結束。「可以預見，英國房價現已見頂。」
此外，租房市場也將受到連鎖效應的影響。RICS預計，未來3個月，英國房屋租金將進一步強勁增長。
04
義大利二季度房價繼續上漲
根據義大利國家統計局的最新資料，2022年第二季度，意家庭購買的用於居住或投資目的的房產價格指數環比上漲2.3%，與2021年同期相比上漲5.2%（2022年第一季度為4.5%）。義大利國家統計局相關負責人解釋稱，房價的上漲趨勢尤其歸因於新房價格增長12.1%（與第一季度的5.0%相比急劇增長）。此外，二手房的價格也在上漲（較第一季度的4.4%上漲3.8%）。
▲ 今年第二季度米蘭新房價格漲幅最高。（法新社圖）
在大城市中，米蘭的資料最為突出，新房價格上漲了16.9%。在羅馬，房價平均上漲4.8%。在都靈房價的漲幅為1%。與2015年相比，米蘭房價上漲27.7%，羅馬房價上漲15.2%，都靈房價上漲0.8%。在全國範圍內，平均房價仍然低於2010年水平（二手房價格跌幅為16%，新房價格跌幅為8%），但米蘭仍然「一枝獨秀」，整體房價上漲了17.4%，這要歸功於2015年世博會帶來的積極效應。儘管都靈和羅馬房價不斷上漲，較2010年仍然下降了16.7%和22.7%。
「儘管國際緊張局勢和高通脹疊加，但資料顯示，已經持續三年的房價增長趨勢正在加速，」義大利國家統計局指出，特別是新房的增長率創下了IPAB有記錄以來的最高增長幅度，而這也將有很大幾率在第三季度得到延續，再加上銷售量的不斷攀升（漲幅達到8.6%），表明住宅房地產市場在今年二季度仍在擴張區間。」
但是，義大利市場研究機構Nomisma執行長盧卡·唐迪（Luca Dondi ）認為，房價持續上漲的有利條件正在減少，與6個月前相比，銀行在發放房貸時更為謹慎，這預示著房地產市場在新冠疫情後的強勁增勢可能已經過了高峰。「全球經濟放緩正在持續中，宏觀形勢的快速變化加速了這一下降趨勢，今年房地產市場的銷售額預期將略低於2021年，然後在2023年將出現更明顯的下降。」
（歐洲時報/ 原野、劉濤、道德經、李朔 編譯報道）
