地大的屋主注意:加州新法案,最多可加建4套單獨出售,賺翻了!

加州新法案SB9 通過,獨立屋屋主,可以在一塊土地,最多建設4套房。房子供應增加,寸土寸金的灣區房價是否會降?人們觀點不一。

擊敗罷免選舉、成功留任的加州州長紐森,在選舉後兩天,一口氣簽署了2項住房法案。其中最受華人屋主關注的是SB9 號法案。法案規定,獨立屋業主可在自家地塊上建4套房。

SB9要求想要的業主,必須在其中一個住房單元中實際居住至少三年。法案對被指定為歷史街區的新建築進行了限制。現有房屋的租戶也將受到法律保護,不會被驅逐。

法案的核心是,通過提高密度,緩解住房短缺,解決加州的住房和無家可歸危機。紐森在週四簽署法案時說,住房負擔能力危機正在破壞全州家庭的 “加州夢”,威脅到加州的長期增長和繁榮。

支持者對這一舉措表示讚賞,認為能增大住房供應,甚至可能平抑房價,讓房屋更負擔。但批評者說,這將破壞社區,而不會使房屋更容易負擔。

新法案加大供應,衝擊加州房價?

地產經紀分析,因為疫情爆發等原因,更多人在家上班,傾向於購買郊區更大的房子,加上經濟復甦,創歷史新低的貸款利率,加州短缺的住房供應,讓更大空間的獨立屋漲勢驚人。加州獨立屋住宅的銷售價格中位數目前為81萬1170美元,自去年7月以來增長了21.7%。

法案支持者認為,SB9 將為急於進入緊張的住房市場的加州人,提供更多機會。當加州三分之二以上的住宅用地被劃為獨立屋住宅時,增加住房就變得困難和昂貴。所以法律亟需改變。

加州「我家後院,可以建房」(Yes In My Backyard)組織一直致力於推廣可負擔住房和包容性社區。該組織的資料說,加州嚴重缺乏中等收入住房,或靠近工作地點和交通的小型(少於10戶)的多單元住房開發項目;這種住房的缺乏導致加州人流離失所和嚴重的租金負擔。在加州70%以上的地區,建造中等收入住房是非法的。

SB9將幫助加州應對建築業的歷史性失業,以及由於新冠疫情導致的房屋建設減少45%的情況。

組織負責人Matthew Lewis說,有一大塊中等收入的加州人兩頭受擠壓,買不起房,又不能住可負擔房。SB9允許在地塊上建造兩套雙拼屋。在街區有更多的房子不會破壞社區。

法案發起人,州參議院議長Toni Atkins說:對於許多加州人來說,擁有一個家,或者租一個足夠大的房子給家人居住,甚至只是能夠住在工作的社區,是一個遙遠的夢想。這項法律將有助於縮小差距,使夢想成為現實。

241城反對新法案

聯合鄰里聯盟創始人Maria Kalban認為,法案沒有解決實際問題,毫無理由地破壞了鄰里關係。

非營利組織宜居加州( Livable California)致力於保護社區和建設可負擔住房。其董事會成員T.Keith Gurnee說,法案是對獨立屋分區規劃的攻擊,增加獨立屋每塊土地的發展潛力,住房的價格不會下降。只會上升。這樣一來,年輕的加州人擁有住房的美國夢就蒸發了。

加州城市聯盟(League of California Cities)的241個城市在給紐森的信中反對法案。認為其不足以避免削弱地方控制,儘管他們承認負擔能力和無家可歸問題是加州城市面臨的最關鍵問題之一。

聯盟執行主任Carolyn Coleman說,法案破壞了地方政府負責任地規劃社區所需的住房類型的能力,規避了地方政府的審查程序,並壓制了社區的聲音。並指出沒有任何條款要求新住房是可負擔得起的。

爭辯:9號提案,利多弊多?

在反對方看來,9號提案的爭議還在於:

  • 擔心增加房屋密度,將以犧牲社區環境作為代價,今後車庫和後院可能全都消失,通通成了用來建房子。

  • 同時,越來越多人將搬進傳統好區,遷入門檻低了,導致社區人員混雜,好區的環境、治安甚至學校質量難免會受到影響,從而影響好區的房屋價值,房價下跌在所難免。

不過支持方認為,從長遠來看,9號提案利多於弊。

  • 在獨立屋土地上加建新房是有門檻的,新的分割地不能少於1200平方英尺,任何開發或改造的房產必須符合現有住宅的外觀,它的高度和景觀都適用於地方政府對獨棟屋的限制。

  • 9號提案將保護現有的租房者不被取代,禁止拆除現有的經濟適用房、租金管制房或在過去三年中租給租戶的住房。

  • 屋主可以加建房屋給年老的父母或年少的子女居住,屋主也可以選擇將4套房出租,增加租金收入來源。

加州住房短缺大,新法案杯水車薪

加州大學柏克萊分校特納住房創新中心的分析發現,SB9法案將允許在全州範圍內增加約70萬個住房單位,不過,在現實中,實際數字可能會低於此預估。

全州大多數獨立屋地塊不會有任何新的發展,而且遠遠不足以填補加州住房短缺,可謂杯水車薪,一些人估計住房短缺的數量高達350萬套。

中心政策主任David Garcia分析,社區的特徵不會在一夜之間改變。法案將在若干年內逐步生效。法案可能是有意義的,但它不會像一些人說的那樣具有破壞性或富有成效。

批評者還擔心,立法將刺激投機,誘使開發商進入一個社區,迅速獲利。Maria Kalban說,沒有任何保險槓來控制事態的發展。”他們幾乎讓開發商想做什麼就做什麼。”

建房成本高,說著容易做著難

雖然在自家後院土地建房子容易了,但要執行起來可不是說說而已。

業主要有充足的資金,在舊金山灣區,新的住宅建設成本為每平方英尺250-300美元,1500平方英尺的房子需要45萬美元。再加上時間成本等其他支出,可能輕鬆破百萬。

洛杉磯時報指出,在現實中,由於建築成本和時間成本的制約,限制了屋主加建的可能性,從時間來說,從規劃到建成,大約需要2年時間;從建築成本看,2年大約耗資180萬美元,龐大的開支讓不少屋主望而卻步。根據柏克萊加大的研究分析,只有1.5%的獨棟屋屋主,在經濟上能從9號提案獲益。

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