舊金山的房租一直是美國最貴的！但在舊金山做地主也不是那麼容易的！
舊金山房租增幅一直受到政府管控，租金漲幅遠遠低於房價增幅和通貨膨脹率！而2015年頒佈的舊金山的租客買斷法,更是懸在房主頭上的「尚方寶劍」，如果要請房客搬出，就要付一筆「鉅款」！
在疫情期間，房東的處境更加艱難，甚至連房租都可能收不到！2020年1月份加州頒佈了多項保護租客的法律，房東陷入了租客不繳租、州政府又不讓趕人的雙重困境。
這個月，舊金山的一位房東更是掏了$47.5萬鉅款才請走租客！這是舊金山歷史上最大的一筆租客買斷協議！
據美國統計局7月29日的資料顯示，加州已有155萬人沒有按時繳房租！租房市場更是備受衝擊。房東們現在面臨房產稅、房貸等多重壓力，還面臨租戶「請」不出去，紛紛叫苦。
舊金山房東豪擲47萬美元「請」走租戶
房東：「相較之下都是小錢」
眾所周知，加州的房租出了名的貴，全美30個最貴的租房市場中，加州就佔了21個，而舊金山更是在榜一榜二之間徘徊已久。但舊金山的房東幾乎一口氣把好幾十年的房租全部退還給租客，您聽說過嗎？
今年5月，舊金山普利西迪歐崗(Presidio Heights)一處豪華7房公寓的房東，給了租戶47.5萬美元的鉅款，才將他們請出自己的公寓！一舉變成了當地歷來最大筆的「租客買斷」。
據悉，租戶是一對60多歲的夫婦，已經在這租住了30年，從結婚到生子，到現在每月都只需支付1,250美元，就可以住在這個擁有7間房及8間浴室的豪華公寓，而且還可眺望海灣美景、金門橋以及附近的Presidio國家公園。
按照每月$1250美元租金計算，房東支付的47萬美元的「搬家費」，相當於房主把這30年房租全部退還給了租戶！這三十年的豪宅房子都白住啦！對於租戶來說真是「太划算」了！但對於房主來說就是被「霸王餐」了！
（示意圖）
而房東表示花47.5萬美元請他們出去，主要是為了及時止損。因為房客的租金漲幅受到法律的保護，許多豪華公寓的長期房客在同一個地方租屋幾十年，但月租金的漲幅不大，相關人士表示，在任何一處舊金山租房30年以上的租客，幾乎都只需付現在市場行情一半或更少的租金。
但要知道在過去數十年，美國高價地段的房租不斷上漲，但租金管制卻在縮減房東的利潤，還不能無故讓租客遷出，所以房東為了以後的收益，甚至願意支付比以往租金還要多的費用給租戶，讓他們自願離開。房東出錢、房客搬走，雙方達成協議避免租賃的法律糾紛，這被稱為「租客買斷」。
舊金山「租客買斷」是常態
根據舊金山政府租務委員會的報告，最早可以追溯到2015年舊金山的買斷法建立之時，就曾有14起房東向租戶支付20萬美元以上的買斷案例出現，此前最高的買斷記錄，就是2019年11月一位房東花了32.5萬美元。
在2020年儘管受疫情影響，舊金山的住房狀況出現了其他的動盪，但每年的買斷數量也保持了明顯的穩定；2020年有近330名租客接受買斷協議，平均出價在5萬美元左右，比2019年的365份略有減少。
而今年普利西迪歐崗(Presidio Heights)這筆將近50萬美元的自願搬遷金，也被認為是舊金山史上最大的一筆租客買斷金，不難看出舊金山公寓與日俱增的高價值。
且根據2015年到今年6月的資料顯示，買斷只集中在舊金山的某些地區，主要是在城市的中部，包括諾伊谷（Noe Valley）、卡斯特羅（Castro）和使命區（Mission），因為這些地方社區環境好，房屋價值高，買斷的必要也就越大。
特別是擁有雙單元公寓的房東，也是主要的買斷目標，因為舊金山目前暫停了所有多單元建築的公寓改造，只有兩單元的除外，而公寓改造則可以使建築物的價值提高30%左右，一旦能拋售出去，房東也不用糾結低於市場價格的租金了。
此外單戶出租房很少成為房東買斷的目標，因為它們不屬於舊金山租金管制法的範圍，因此房東可以將房屋租金保持在市場價格或接近市場價格。
其實房東可以通過無過錯驅逐程序讓租戶搬走，因為有法案允許房東自己本人或親屬搬入時，以及出售單位或拆除建築時驅逐租戶，但在這種情況下，房東必須向每個租戶支付大約7500美元的搬遷費用。
舊金山的一名律師透露，多數租客都會聘請律師來協商處理這類事情，都會付給律師大約和解金的三分一，甚至有些人會以每小時約500美元的費用來聘請律師。
加州有155萬人未按時繳租
甚至有存款也不繳
據美國統計局7月29日發佈的調查報告，加州目前有155萬人沒有按時繳房租，另有約15萬人申請延遲繳納房租，部分房東因失去房租收入而無法按時繳納房貸，加州租房市場備受衝擊。
很多房東都認為加州政府現在出的這些都是不公政策，是在明著縱容和鼓勵一些租客不繳租。像是由議員提出的AB-1436提案，允許租客直到加州解除疫情緊急狀態後的3個月，都可以不用繳付房租。
生效的法規還有SB329，該法禁止房東歧視使用第8款房屋補貼券的租客。但業主們說，如果接受了第8款補貼的租客，會增加許多行政負擔。比如，參與第8款補貼項目的房屋要進行特殊檢查，他們的保險費也會增加。另外合規方面也更復雜，需要僱用昂貴的法律顧問。
此外，另一位加州州參議員卡瓦列羅（Anna Caballero）的提案SB-1410，則是免除低收入租客的房租，且如果租客同意將租金繳交給州府，房東將可獲得稅負減免。
一些房東表示，一部分不繳租金的租客並不是因為沒錢。有一位租客銀行有百萬美元存款，而且跟疫情也沒有關係，但就是不繳租，「因為政府的法律允許不繳」。還有租客提出，如果房東減租金，他們就立刻馬上繳房租。
史丹佛大學2018年就租金控制對舊金山的影響調查發現，受租金控制影響的房東減少了15%的房子供應。報告還發現，受益於租金控制，住房的租戶滯留在出租屋的可能性增加了20%。
政府承諾補助石沉大海
在疫情期間，加州政府為保護租客，除了禁止驅逐令之外，各城市也出臺房租補助的方案，聲稱提供租客在申請通過後，政府會幫助付錢給房東，但房東們紛紛反饋，至今都沒有獲得任何錢。
舊金山一位房東表示：「我有兩個租客申請租金補助，但是都沒有訊息，打月初就申請了，現在半個月過去了，沒有任何回覆。政府本來表示會聯繫房東，但是也沒有聯繫房東，幾乎就是石沉大海一樣。」
很多房東都在批評加州政策缺少監督，紛紛表示加州一邊在積極執行壓制房東的政策，另一方面聲稱要幫助房東的，但沒有任何人收到錢，也沒有機制監督，那錢都去了哪裡？」
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