不出意外的話，最近韓國要出意外了。
韓媒乃至世界媒體都注意到了，韓國迫在眉睫的全租房泡沫危機。
前幾年韓國房價飆升，房東炒房賺得盆滿缽滿，從政府政策到普通民眾都在推動房價；
但如今美聯儲瘋狂加息，利率高了，房價走低，韓國房東的利益鏈條很可能迎來雪崩之勢，到時候不僅可能害得普通人賠上一生積蓄，就連韓國全國的金融市場也不容樂觀…
說到全租房泡沫危機，很多小夥伴可能對韓國「全租房」還不太了解。
我們印象裡的租房方式只有一種，就是「月租」，交一個月的押金，然後按月或者季度交月租。
但韓國除了「月租」，還有「全租」。
這是韓國特有的一種租房形式，韓語裡是「전세」，中文翻譯為「傳貰」，也叫全租。
全租就是租客給房東一大筆錢（通常是房子價格的50%-80%）作為押金，房東讓租客住進自己的房子一段時間（通常是兩年）。
等租期到了之後，房東將押金（保證金）如數奉還給租客，相當於現金和房子使用權的一種臨時互換。
對於不了解這種租房形式的人來說，可能會大為震撼。
這不就相當於這兩年間，租客可以白住房子了嗎？房東圖什麼啊？
房東圖的是租客的保證金在這兩年間產生的利潤，這兩年裡，房東可以拿著這筆錢存在銀行、或者去投資，所得的利潤都歸房東所有。
房東要「賺錢」，租客則是要「省錢」，保證金總歸是會回到自己手上的，就相當於這兩年把錢固定存在房東那裡，到期之後再取回來，住房子一分錢沒花。
很多人可能還是無法理解，感覺這玩意兒一看就有很大風險，但「全租」在韓國相當盛行。
一方面是因為這種租房形式在韓國由來已久，起源可以追溯到高麗王朝，但正式形成大規模擴散是在20世紀70年代以後。
當時正值韓國工業化過程中，為了找工作，農村人口大舉湧向大城市，住房需求一下劇增。
大城市的房主們看中這個市場，想買房，但當時貸款利率高，住宅金融制度方面也不完善，你想買房貸款是很難的。
從制度上來不了錢，那就以私人方式籌錢。
這就是全租盛行起來的原因，房主們需要一大筆錢投入房市，而農村打工人們需要租房子。
這些打工人從鄉下上城裡來，基本都是賣了房子或田來的，比起麻煩地交月租，先交一大筆錢然後踏踏實實地生活，會更方便。
所以，全租不是政府從政策上引進的制度，而是房東和租客之間協商一致後、自主發生的私人金融制度。
甚至可以說，在政府不給力的情況下，金融市場脆弱、稅源不足、福利政策也不行，城市中的大批外來打工人無法有穩定住房的時候，是「全租」制度在一定程度上穩定了韓國的住宅供應和民眾居住生活。
接下來的幾十年裡，大家都對這種私人金融習以為常，而且因為全租對「民眾的居住穩定」做出了貢獻，21世紀的韓國政府還引進了全租資金貸款的制度，在一定程度上鼓勵了全租房的發展。
甚至很多韓國頂級明星出於稅收、隱私等的考慮，也在住全租房。
知名娛樂公司JYP的老闆樸振英就曾在節目裡說，他居住的兩層樓的鄉間別墅是全租。
頂流巨星夫婦李秉憲和李敏貞住的豪宅，也是全租。
雖然這些明星們肯定還有別的房產，但他們能夠以「全租」的形式去租房，這本身就反映了全租在韓國的普及。
租客和房東訂下合同，完成一大筆現金和房屋使用權的臨時置換。
租客把押金給房東，然後住進房子裡，期限到了，再搬出去並把錢收回來。
如果說只是單純的有借有還的這個過程，其實不會出什麼么蛾子，但問題是現在的全租房市場根本沒那麼簡單，它已經形成了一系列經濟槓桿。
槓桿來自哪裡呢？來自房東。
房東拿到租客鉅額保證金後要在一定時間內實現「利滾利」，ta就要搞投資。
投資有多種選擇，就前幾年的形勢來看，全球範圍內利率低，錢不值錢了，購買不動產就會更划算，那房價肯定會漲。
房價漲了，韓國房東投資房市的熱情就更高了。
如果ta手裡已經有全租的鉅額保證金，那ta很大概率會想要再買套房，再全租，再買套和全租租金差額不大的房子，再全租…以此類推，錢不就滾起來了嘛。
還有一類人同樣瞄準了鉅額的全租保證金，但ta手裡還沒房、還沒那麼多錢怎麼辦？
舉個例子，你先找好了一個3億韓元的公寓準備購買，可手頭沒那麼多錢，如果這個公寓的平均全租價格是房價的80%（也就是2.4億韓元），那你就可以先找到全租的租客，從租客這兒拿到2.4億之後，只需要付剩下的6000萬韓元就可以買到房了。
這種通過全租租金購房的情況在韓國被稱為「GAP投資」。
無論是本來就有房的房東靠全租保證金「利滾利」買房，還是缺乏資金的人靠全租保證金買房，其實都是看準了前幾年韓國持續的低利率，投資買房的人劇增，炒房炒得房價更高。
房東利滾利滾利，一路往上衝，嗷嗷掙錢。
但這個槓桿率很高的鏈條裡是埋著雷的，所有的暴利都依託於房價的一路走高，如果房價跌了，那就抓瞎了。
所以如果他們想把炒房持續下去，房市就得一直興隆，房價得一直漲。
前幾年確實可以，在上一任韓國總統文在寅執政期間，房價飆升，全租價格也飆升，但是因為全租貸款門檻低，幾乎沒有貸款限制，再加上利率低，人們一股腦地就去申請全租貸款了。
有的韓國年輕人還想成立家庭，但也買不起房，乾脆就集結手頭上的錢，再湊點全租貸款，一家人去住全租房，這樣生活條件相對會好一點，到期本金還能回來。
就這樣，房價越來越高，人們越來越買不起房，只能貸款找全租，讓房東有更多的本金可以炒房，推動房價更高，循環往復，但關鍵是，這一切都得是房地產市場景氣的基礎上才能實現，市場會一直這麼眷顧房東嗎？
2022年，房東的好日子到頭了。
美國連續上調基準利率，韓國馬上就受到影響，利率高了，錢值錢了，不動產相對來說就沒那麼值錢了，房價肯定會下跌。
而且利率高了，全租資金的貸款利率也就高了，導致全租價格暴跌。
房價也跌，全租價格也跌，這一跌不得了，整個鏈條都要崩盤了。
近14年來韓國房價出現最大跌幅
房價下跌，房東後面收不到全租的高押金，就沒有足夠的錢還前面租客的押金，只能賣房還押金，賣房的越來越多，這樣房價就會越來越低，整個全租房市場越來越崩，形成惡性循環。
韓國就是這個時候發生了震動全國的「別墅王」連鎖事件。
2022年年底，韓國住宅相關部門表示，30名惡性出租人未返還租客的押金，到11月為止，押金金額已經達到7250億韓元。
這是韓國全國層面的全租市場崩塌，很多出租人都是手握幾百套、上千套房源，因為房價下跌、資金鍊斷裂，而無法將押金還給租客。
光是首爾地區，就有4個人是擁有1000套左右房子的「別墅王」。
有一個「別墅之神」權某，在韓國全國有3493套房子。
「別墅王」南某有2709套房子。
「第二別墅王」金某在首爾首都圈有1050套房子。
還有16人擁有300套以上的房子，這些數目說出來都讓人覺得不可思議，在房價如此高的時代，居然有人炒房炒出這麼多房子。
更讓人覺得細思恐極的是，在房價下跌後，這些人中有人攜款潛逃，有人已經死了！
他們手握著租客們的鉅額押金，下落難明，原本租客們懷著美好的願望進入全租房，這下不僅房要被有關部門收走，連自己的押金都不翼而飛了，徹底淪為詐騙受害者。
2023年3月2日，一名30多歲的男子因為遭受到仁川全租詐騙，而選擇自殺。
他在遺書中吐露了自己的心酸：「最近失去了工作，再加上7000萬韓元的全租貸款被拒絕延期償還，因此陷入了困境。」
像這位男士一樣陷入困境的人，今年恐怕還會有很多很多。
韓國專家預計2023年將會發生最大規模的全租詐騙損失，最多將達到1兆8千億韓元的損失，這對韓國的金融市場也將會是一個巨大的衝擊。
韓國人當然已經看到了潛在的危機，但雪崩的勢頭恐怕很難被人為制止。
更令人難受的是，這場雪崩受到的影響最大、範圍最廣泛的受害者，都是在日常生活中苦苦掙扎的普通人。
他們可能把一輩子的積蓄、甚至全家人的積蓄都放進了全租的租金裡，或許還貸了款，想要有一個好的生活，卻換來一個這樣可怕的結果。
無論房價高還是低，被掣肘的永遠是普通人，這次的韓國房地產全租市場崩塌也是一樣…
