紐西蘭最狠加息!史上罕見;2023年經濟衰退概率大增,房價要跌20%……

紐西蘭儲備銀行今日宣佈,將官方現金利率上調75個基點4.25%

這是儲備銀行連續第九次加息,加息幅度更是自1999年引入OCR以來的最高水平

此次上調OCR的背景,是紐西蘭通脹水平持續高企、勞動力市場依舊緊張,最近一次公佈的通脹資料依舊保持7.2%的高位。

儲備銀行表示,希望通過更高水平的OCR遏制通脹趨勢,使其在中期內回到目標範圍內,並讓失業率迴歸更可持續的水平。

但此舉預計會促成紐西蘭經濟在2023年進入衰退。

此外,儲備銀行今天還預測紐西蘭房價將會出現20%的下跌,高於其8月份預測的15%跌幅。

儲備銀行認為,儘管目前房價較2021年11月以來已經下跌11%,但今年6月季度的家庭財富依舊比2020年底高出15%,抵消了家庭財富的減少,預計未來一年裡房價會繼續跌至更可持續的水平,到2024年9月左右開始反彈。

還貸業主瑟瑟發抖

對於加息,最關心的人群之一就是揹負房貸的業主們了。

ANZ的首席經濟學家Sharon Zollner表示,OCR上調會立刻影響各大主要銀行的浮動利率。

但影響固定利率改變的因素主要是儲備銀行的批發利率對OCR的預測,不會因為上調而直接改變,甚至有可能在今天公佈之後出現下降,這完全取決於儲備銀行對未來意圖發出的信號。

而BNZ則表示,如果預期OCR將達到

而BNZ則表示,如果預期OCR將達到5%的峰值,房貸利率幾乎是100%要大幅上漲

Infometrics首席經濟學家Brad Olsen表示:「我認為這需要去擔心,目前通脹率依然很高,雖然儲備銀行已經釋出了渾身解數去控制通脹…..但我們依然沒看到有任何真正的作用。」

CoreLogic資料顯示,如果房貸額度為50萬紐幣,利率上升可能會導致一年的房貸支出增加1.2萬紐幣

住房可負擔性再創新低

根據interest.co.nz房屋貸款可負擔性報告,10月份,紐西蘭人擁有自己房屋的可能性降到了新低。

根據interest.co.nz的統計,全紐西蘭範圍內首付一成買房的首次置業者,房貸支出佔稅後收入的46%,如果首付是兩成,佔比則是36%

一般而言,當這個比例高於40%的情況下就會被視作「不可負擔」

如果以一個首次置業者家庭,以一成首付要在奧克蘭買房,首付的金額是8.5萬紐幣,平均來說要4.5年才能存下來。

貸款額度為76.9萬紐幣(按房屋均價計算),每週需要還1189紐幣,佔了每週稅後收入(1867紐幣)的64%,冠絕全紐西蘭。

如果首付兩成,那麼這些數字就會變成首付

如果首付兩成,那麼這些數字就會變成首付17萬紐幣,得存9年才能存夠,貸款額度減少為68.3萬紐幣,每週還932紐幣,房貸支出剛好佔稅後收入的一半(50%),同樣不可負擔。

,同樣不可負擔

而隨著房貸利率持續上升,紐西蘭其他地方的房市也逐漸出現了這樣的趨勢了。

市場變化悄然而至

無法承受利率上升和房價下跌的業主,開始低於購買價出售他們的房產,有些人正在承受巨大的損失。

房地產中介稱,在漢密爾頓和南奧克蘭已有幾處房產,投資者和房主已經或即將以低於6至12個月前的價格,出售他們的物業。

據CoreLogic,在今年第三季度僅有略高於3%的房產在轉售中出現虧損,虧損的中位數為4萬紐幣。

而這個數字預計在未來幾個月裡會有所增長。

Harcourts漢密爾頓的中介Craig Annandale證實,一些今年年初或去年購買的業主,以比他們購買時低10%左右的價格上市

漢密爾頓St Andrews的一處房產的要價,比業主年初購買時的價格低了近10萬。

正如上文提到,這一切都歸因於可負擔性

在市場高峰期買入的人,現在重新固定貸款時面對更高的利率,無法承擔還款額的只能出售。

「這個道理很簡單,去年買房子的不少人都是借了100萬。那些有50萬的人,就買150萬的房子,很多都是如此,現在的還款額要高得多。」

Annandale說,在漢密爾頓,這是一個整體現象。

南奧克蘭地區的中介也反映了類似情況

Ray White Manukau的中介Tom Rawson說,當地有少數業主也在虧本賣房產。

「他們負擔不起新利率,供不起想趁現在離開,他們覺得明年可能會更糟。」

他說,今年早些時候或去年買的,處於這種不尷不尬情況的人很少,估計不到5%,而且還在增加

「在過去的五年中,誰會虧本出售?沒人……但現在利率正在推動人們這樣做,價格也會調了很多。沒有人願意虧本出售,這令人很不愉快。」

Rawson說,有一個投資者重新固定貸款時,還款額增加了一倍,而租金收入並沒有增加同等水平,因此決定出售。

「我們南奧克蘭房價過去幾年裡大漲,然後又回落——如果你在那個時候買了,現在需要出售,那麼他們會看到一些損失。」

CoreLogic紐西蘭首席房產經濟學家Kelvin Davidson表示,虧本出售的房產數量只會越來越多,他預計第四季度將上升至5%

Infometrics首席預測師Gareth Kiernan說,除了首次購房者之外,有些也可能是投資人。

他說,銀行在這種情況下,通常會先和有困難的客戶合作,幫助他們保留房屋,而不是讓他們陷入被迫出售的境地。